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Impuestos
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En México, como en la mayoría de los países, el sistema de recaudación tributaria se compone de un conjunto de contribuciones. Conforme al Código Fiscal de la Federación (el vínculo te llevará a la biblioteca virtual de la Cámara de Diputados de Los Estados Unidos Mexicanos; busca ahí el ordenamiento legal a que referimos para garantizar que consultes una versión vigente) las contribuciones se clasifican en Aportaciones de Seguridad Social, Contribuciones de Mejora, Derechos e Impuestos. Los impuestos, las contribuciones más comunes, se pueden definir como un pago obligatorio que las personas deben realizar al Estado como consecuencia de la realización de un hecho previsto en una norma y que es gravado. Son las prestaciones en dinero o en especie, exigidas por el Estado a quienes se ubican en las situaciones consideradas por la ley como hechos imponibles.
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Impuestos más importantes
Impuesto Sobre la Renta (ISR), grava los ingresos netos de todo tipo que perciben las personas físicas y morales. Grava el resultado de los ingresos brutos menos los gastos que ayudaron al contribuyente a obtener dichos ingresos. En el caso de las personas físicas, la tasa es progresiva, mientras que para las personas morales, es fija.
Impuesto al Valor Agregado (IVA), es un impuesto que recae sobre el consumo de bienes y servicios, por lo que el impuesto repercute sobre el consumidor final, pese a no ser él, el sujeto obligado del impuesto. Es decir, quien vende el bien o servicio (sujeto obligado) actúa como intermediario entre la Administración Tributaria y el consumidor final. En este sentido, el IVA se causa en todas las etapas económicas pero sin generar un incremento de los precios en cascada, ya que permite el acreditamiento del impuesto pagado en cada una de las etapas de producción.
Impuesto Especial sobre Producción y Servicios (IEPS), es un impuesto que se establece con el propósito de ser pagado solamente por una parte de la población y sólo grava determinados consumos (bebidas alcohólicas y cerveza, tabacos labrados, gasolinas, diésel, refrescos, comida chatarra, entre otros). Además, es un impuesto que puede ser trasladado, pues está dirigido al consumo de ciertos bienes.
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Retención de impuestos
ISR
Cuando los contribuyentes prestan servicios profesionales a las personas morales, éstas deberán retener, como pago provisional, el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre el monto de los pagos que les efectúen, sin deducción alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes una constancia de la retención. Estas retenciones deberán enterarse al Fisco Federal y el impuesto retenido será acreditable contra el impuesto a pagar que resulte en los pagos provisionales que está obligado a presentar el propio contribuyente. La tasa de retención de impuesto es del 10% sobre el ingresos obtenido
IVA
Están obligados a efectuar la retención del impuesto que se les traslade, las personas morales que reciban servicios personales independientes, o usen o gocen temporalmente bienes, prestados u otorgados por personas físicas. La tasa de retención de impuesto es de dos terceras partes del IVA causado.
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Clases de impuestos
Los impuestos en función de la autoridad que los cobra, se clasifican en impuestos federales, estatales y municipales. Ejemplos: Federales Impuesto Sobre la Renta Impuesto al Valor Agregado Impuesto Especial sobre Producción y Servicios Estatales Impuesto Sobre Nominas Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles Impuesto Sobre Automóviles Nuevos Municipales Impuesto Predial Impuesto Prestación Servicios Hospedaje
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Seguridad Social e Impuesto Sobre Nóminas
Seguro Social El Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) tiene como principal misión otorgar cobertura médica a los empleados afiliados a esta institución, así como es responsable de proveer a sus afiliados las pensiones necesarias en casos de accidentes laborales. Al ser una institución de gobierno y con el fin de obtener los recursos necesarios para prestar estos servicios, obliga a los patrones a efectuar pagos mensuales al IMSS. Estos pagos están compuestos dos aportaciones: a) La del trabajador; para esto el patrón está obligado a retener a su trabajador cierta cantidad cuando le efectúa los pagos de su nómina. b) La del patrón y representa un gasto para la empresa. El pago de estas cuotas de Seguridad Social al IMSS se realiza de manera mensual siendo la fecha límite del pago el día 17 del mes siguiente, es decir, las aportaciones del mes de enero se deberán pagar a más tardar el día 17 de febrero.
Fondo de la Vivienda para los Trabajadores
El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) se creó para ofrecer opciones financieras (préstamos con bajas tasas de interés o fondos de inversión) que les permitan a los trabajadores adquirir o remodelar una vivienda para incrementar su patrimonio de forma sustentable a lo largo de su vida laboral y durante su retiro. A fin de obtener los recursos necesarios para estos fines, el patrón está obligado a efectuar pagos bimestrales al INFONAVIT. Estos pagos se componen de dos aportaciones: a) La del trabajador (siempre y cuando el trabajador haya optado por obtener su crédito INFONAVIT); para esto el patrón está obligado a retener a su trabajador cierta cantidad cuando le efectúa los pagos de su nómina. b) La otra parte la aporta directamente el patrón y representa un gasto para la empresa. El pago de estas cuotas de INFONAVIT se realiza de manera bimestral siendo la fecha límite del pago el día 17 del mes siguiente al finalizar el bimestre, es decir, las aportaciones de los meses de enero y febrero se deberán pagar a más tardar el día 17 de marzo.
Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR)
El Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR) es una prestación complementaria del Sistema de Pensiones, el cual tiene como objetivo que los trabajadores cuenten con un monto que les permita, en el momento de su jubilación, hacer frente a las necesidades económicas acordes a su edad y circunstancias de jubilado. A fin de obtener los recursos necesarios para estos fines el patrón está obligado a efectuar pagos bimestrales al SAR. Estos pagos los aporta directamente el patrón al SAR y corresponden al 2% del sueldo base de cotización ante el IMSS. Elpago de estas cuotas del SAR se realiza de manera bimestral siendo la fecha límite del pago el día 17 del mes siguiente al finalizar el bimestre, es decir, las aportaciones de los meses de enero y febrero se deberán pagar a más tardar el día 17 de Marzo.
Impuesto Sobre Nóminas (ISN)
En todos los Estados de México el patrón se encuentra obligado a pagar un impuesto estatal llamado Impuesto Sobre Nóminas (ISN). Este impuesto se calcula sobre el total de remuneraciones efectivamente pagadas a los empleados durante el mes por el porcentaje de este impuesto; la tasa de este impuesto varía dependiendo del estado en donde se paguen los salarios entre un 0.5% y un 3%.
El patrón está obligado a efectuar el pago del ISN de maneramensual siendo la fecha límite del pago el día 17 del mes siguiente, es decir, el ISN que se genere por las nóminaspagadas durante el mes de enero se deberán pagar a más tardar el día 17 de febrero.
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Planeación Fiscal
Planeación Fiscal es toda aquella estrategia que aplican los contribuyentes con el objetivo de reducir, eliminar o diferir las cargas tributarias, siempre dentro de los límites de la ley, contando con el soporte documental que demuestre la licitud del proceso. La planificación fiscal es una actividad empresarial que se practica en la mayoría de los países del mundo, ya que la credibilidad de las finanzas públicas tiene cada vez un peso más importante. La Planeación Fiscal es un proceso preventivo en el cual se analizan las actividades y la estructura empresarial de cada contribuyente que la solicite, y se desarrollan posteriormente una serie de actividades buscando conseguir una eficiencia contable, operativa y tributaria sin incurrir en la evasión fiscal. La Planificación Fiscal es un derecho que poseen todos los contribuyentes, ya que emana del irrestricto derecho que posee cada individuo de elegir la manera que más le convenga para llevar a cabo sus actividades. Para evitar acciones que pudieran considerarse Fraude Fiscal, cuando se practica el ejercicio de la planificación fiscal, los contribuyentes deben tener mucho cuidado en no excederse de los parámetros legales, y considerar que una decisión equivocada, que exceda lo permitido por la ley, sin importar si fue originada de un descuidado de estudio de las normas aplicables, puede derivar en futuros castigos como la aplicación de multas, e incluso derivar en un proceso penal para el contribuyente, con el riesgo de ir a la cárcel en algunos casos.
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Tratados para Evitar la Doble Imposición
México, al celebrar este tipo de tratados, acepta como objetivos principales: 1) Eliminar la doble imposición internacional; 2) Renuncia voluntaria a gravar los ingresos obtenidos en el territorio de otro estado por sus residentes; 3) Posibilidad de que el estado contratante permita el acreditamiento contra el impuesto correspondiente de los ingresos obtenidos por sus contribuyentes; 4) Aplicación de incentivos fiscales o tasas de retención preferentes que beneficien al inversionista extranjero; 5) Aplicación de un porcentaje de una inversión de capital que puede ser acreditado contra el impuesto a pagar por el inversionista extranjero en su estado de residencia; 6) Prevenir la evasión y fraudes fiscales, por medio de mecanismos de intercambio de información fiscal entre las autoridades de cada Estado parte; y 7) Prevenir la discriminación fiscal, para que los nacionales de uno de los estados contratantes no sean sometidos en el otro estado contratante a cargas fiscales mas gravosas que las determinadas en su país de origen.
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Litigio Fiscal, Administrativo y de Comercio Exterior
En este rubro, Galván Abogados ofrece servicios de litigio fiscal, administrativo y de comercio exterior para solucionar conflictos derivados de actos ilegales de autoridades fiscales, aduaneras y administrativas en general, tanto federales como locales, o de leyes en dichas materias que pudieran resultar inconstitucionales, a través de recursos administrativos, juicios de nulidad o contenciosos administrativos y de amparo, según corresponda. Estos servicios incluyen la atención de procedimientos de fiscalización (auditorías y revisiones) practicados por las autoridades fiscales (federales o locales) o aduaneras, la gestión y representación ante dichas autoridades, así como en el manejo de determinaciones y liquidaciones de créditos fiscales. Galván Abogados representa a sus clientes en la defensa de sus intereses en relación con la solicitud de autorizaciones, de confirmaciones de criterio y de recuperación de cantidades. Descarga tu solicitud de servicio y describe tu problemática a través de consultas@galvanabogados.mx, vía WhatsApp o a través de nuestro formulario Elfsight, para que un representante de Galván Abogados haga contacto contigo y te ofrezca soluciones.
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Empresa
Galván Abogados brinda orientación en materia de formación de empresas. Sea que estés buscando un esquema sencillo sobre el cual construir o hacer crecer tu negocio; o una organización más compleja para efectos de planeación fiscal y financiera. Si ya tienes una sociedad y quieres implementar reformas, auditar o actualizarte en los deberes legales y fiscales de la sociedad, Galván Abogados tiene soluciones para ti. A continuación, para efectos meramente ilustrativos, se describen los diferentes tipos de asociaciones y sociedades a los que puedes acceder.
Sociedades de carácter civil: Están reguladas en los Códigos Civiles de las diferentes entidades. Aquí se establecen las definiciones del Código Civil Federal para los Estados Unidos Mexicanos, puesto que son comunes a sus correlativas en los estados. La legislación considera dos tipos de sociedades: La Asociación Civil, que se actualiza cuando varios individuos convinieren en reunirse, de manera que no sea enteramente transitoria, para realizar un fin común que no esté prohibido por la ley y que no tenga carácter preponderantemente económico.... Este tipo de estructura es idónea, principalmente, para organizaciones filantrópicas y de asistencia social. Cuando los socios se obligan mutuamente a combinar sus recursos o sus esfuerzos para la realización de un fin común, de carácter preponderantemente económico, pero que no constituya una especulación comercial, se está frente a una Sociedad Civil. Tal vez, para efectos de considerar si es el tipo de sociedad que buscas, deberás tomar en cuenta una de sus fundamentales características, que es que las obligaciones sociales estarán garantizadas subsidiariamente por la responsabilidad ilimitada y solidaria de los socios que administren; los demás socios, salvo convenio en contrario, sólo estarán obligados con su aportación. Lo que separa esta sociedad de la siguiente categoría, es el ánimo de especulación comercial.
Sociedades mercantiles: La Ley General de Sociedades Mercantiles, reconoce siete tipos de sociedades. Las diferencias básicas entre ellas son las obligaciones de los socios. Así, por ejemplo, mientras en la Sociedad en Nombre Colectivo todos los socios responden, de modo subsidiario, ilimitada y solidariamente, de las obligaciones sociales; en la Sociedad Anónima los socios sólo están obligados al pago de sus acciones. La forma más recurrente es la Sociedad Anónima en su modalidad de Capital Variable.
Cooperativas
De entre las sociedades mercantiles merece mención especial la Sociedad Cooperativa, que es una forma de organización social integrada por personas físicas con base en intereses comunes y en los principios de solidaridad, esfuerzo propio y ayuda mutua, con el propósito de satisfacer necesidades individuales y colectivas, a través de la realización de actividades económicas de producción, distribución y consumo de bienes y servicios, y está regulada por su propia legislación en la Ley General de Sociedades Cooperativas.
Definir qué tipo de estructura necesitas puede ser confuso. Descarga tu solicitud de servicio y describe tu problemática a través de consultas@galvanabogados.mx, vía WhatsApp o a través de nuestro formulario Elfsight, para que un representante de Galván Abogados haga contacto contigo y te ofrezca soluciones.
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Establecimientos mercantiles
Formar una empresa y echar a andar un establecimiento (cualquier tipo de negocio: venta de alimentos, comercio, servicios, etc.) son dos cosas distintas. Para montar un changarro no se necesita una sociedad formal. Lo fundamental en la apertura de un establecimiento es cumplir con los reglamentos municipales, estatales y federales. Entre lo que hay que atender, será necesario investigar planes de desarrollo, giros permitidos, permisos especiales (tales como los de ventas de bebidas alcohólicas, en las localidades donde todavía se otorgan de manera independiente al giro principal), protección civil, cumplimiento con disposiciones relativas a los derechos de los consumidores, no discriminación, prevención de riesgos sanitarios y varias más. Galván Abogados te lleva de la mano en todo el proceso. Desde la planeación, hasta la inauguración de tu establecimiento. Si ya operas un establecimiento, es indispensable que te asegures de estar en regla con todos los permisos que las diferentes autoridades te requieren y en cumplimiento de las normas que te aplican desde los tres ámbitos de gobierno (municipal, estatal y federal). Insistimos en recomendar que acudas con un especialista, como nosotros, para recibir asesoría completa. Descarga tu solicitud de servicio y describe tu problemática a través de consultas@galvanabogados.mx, vía WhatsApp o a través de nuestro formulario Elfsight, para que un representante de Galván Abogados haga contacto contigo y te ofrezca soluciones.
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Propiedad
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Comprar
Comprar una propiedad inmueble es una decisión importante. Generalmente se trata de formar tu patrimonio o de hacer una inversión a futuro en el que invertirás una buena parte de tus ahorros. Ordinariamente, un notario público se hace cargo de todo lo relacionado con la operación de compraventa de una propiedad inmueble. Galván Abogados te recomienda observar los siguientes aspectos importantes:
Vale la pena dar una vuelta al lugar y preguntar a los vecinos por los dueños y averiguar cuanto se pueda con respecto al inmueble. El notario se puede hacer cargo de todo, desde el contrato de compraventa hasta el pago de los impuestos sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI), Impuesto Sobre la Renta (ISR), cuando aplique y de llevar a cabo la inscripción de la operación en el Registro Público de la Propiedad. Galván Abogados tiene asociaciones con diferentes notarios en México. Envía tu consulta para referirte con el más cercano a ti, descarga tu solicitud de servicio y describe tu problemática a través de consultas@galvanabogados.mx, vía WhatsApp o a través de nuestro formulario Elfsight, para que un representante de Galván Abogados haga contacto contigo y te ofrezca soluciones.
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Vender
Al vender hay que tener las escrituras o título de propiedad a la mano; los impuestos prediales y servicios de agua al corriente, para presentarlas al interesado en la compra del inmueble. La operación de venta también se hace ante un notario público. Es importante procurar que existan recibos de servicios en el inmueble (luz, agua, teléfono, servicios de televisión por cable), a nombre del vendedor para evitar el pago del Impuesto Sobre la Renta, en términos de la legislación vigente en la materia. Es común que se celebran, de manera privada, contratos de compraventa sobre inmuebles. Sin embargo, sin ser ilegal, esa práctica presenta alguna problemática, sobre todo al recibir dinero en efectivo (es recomendable recibir los anticipos mediante cheques o transferencias bancarias). Galván Abogados te recomienda consultar lo dispuesto en La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita que establece el monto máximo que puede pagarse en efectivo en una transacción inmobiliaria. Si la compraventa fue realizada ante notario público, el día de la firma, el notario, por regla general, entrega un recibo de los honorarios y gastos cubiertos por parte del comprador que contiene el número de escritura pública asignado a la operación. Pasados tres o cuatro meses, el comprador debe ponerse en contacto con la notaría para preguntar si el testimonio de su escritura de compraventa ya fue inscrito y cuándo recogerlo. Todas las escrituras de compraventa deben ser inscritas en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio (o su equivalente en otra entidad) de su localidad. El trámite puede llevarse de 3 a 6 meses. Después de pasado ese tiempo después de haber firmado la escritura, si aún no se ha inscrito el testimonio original, puede que exista algún problema y hay que atenderlo a la brevedad. Si crees que tu trámite ya tardó demasiado, descarga tu solicitud de servicio y describe tu problemática a través de consultas@galvanabogados.mx, vía WhatsApp o a través de nuestro formulario Elfsight, para que un representante de Galván Abogados haga contacto contigo y te ofrezca soluciones. De conformidad con las leyes mexicanas, existe compraventa desde que las partes se ponen de acuerdo entre el precio y la cosa a entregar, incluso dice la ley, aún cuando no se haya pagado el precio o entregado la cosa; por eso es muy importante asesorarse en toda celebración del pacto de compraventa, porque una mala redacción de los documentos puede generar contratiempos. Una vez firmado un contrato de compraventa, se transmite la propiedad del bien inmueble y por tal razón, es importante formalizarlo ante un notario público lo más pronto posible. En términos generales cuando compras un inmueble, aún en contrato privado, te vuelves su propietario; sin embargo la ley pide que las operaciones inmobiliarias revistan cierta formalidad, por eso la intervención del notario público. Por consecuencia, las compraventas sin formalizar requieren regularizarse para hacerlas oponibles frente a terceros. En conclusión, si firmaste un contrato de compraventa sobre un inmueble y no has acudido ante un notario para formalizarlo, envía tu consulta para referirte con el más cercano a ti, descarga tu solicitud de servicio y describe tu problemática a través de consultas@galvanabogados.mx, vía WhatsApp o a través de nuestro formulario Elfsight, para que un representante de Galván Abogados haga contacto contigo y te ofrezca soluciones.
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Controversias registrales
El registro público, en ocasiones, comete errores en la inscripción de los actos jurídicos. Su rectificación requiere llevar a cabo un litigio que ordene la corrección del error cometido. Estos errores y otros contratiempos que pueden presentarse al intentar inscribir la compraventa de un inmueble, entre otros, abarcan:
Si crees estar en los supuestos descritos o alguno semejante, descarga tu solicitud de servicio y describe tu problemática a través de consultas@galvanabogados.mx, vía WhatsApp o a través de nuestro formulario Elfsight, para que un representante de Galván Abogados haga contacto contigo y te ofrezca soluciones.
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Artículos
Esta sección está destinada a la publicación y difusión de artículos de interés multidisciplinario. Además de los textos elaborados por colaboradores de Galván Abogados, se incluyen vínculos a otros sitios de Internet. Las opiniones expresadas en las publicaciones son estricta responsabilidad de sus autores y no necesariamente reflejan la opinión de Galván Abogados Autores: Castillo Flores, Carlos Sergio
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*EL SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO DE LA CIUDAD DE MÉXICO *INCONSTITUCIONALIDAD DE LAS NORMAS QUE PERMITEN QUE LAS AUTORIDADES ADMINISTRATIVAS DISTINTAS AL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD PUEDAN ORDENAR LA CUSTODIA DE LOS FOLIOS *EL SISTEMA RECURSIVO REGISTRAL EN EL DISTRITO FEDERAL *LA INEXISTENCIA DE FORMALIDADES EN EL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO DEL DISTRITO FEDERAL *LA PUBLICIDAD EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO DEL DISTRITO FEDERAL
Galván Gómez, Alejandro
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*AUTOMATIZACIÓN DE PROCESOS JUDICIALES *DE COMPRAS POR LA RED *AUTOMATIZACIÓN DEL PROCESO CIVIL POR MEDIO DE SISTEMAS DE CÓMPUTO / TESIS PARA OBTENER EL TÍTULO DE LICENCIADO EN DERECHO
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Algunas de las plumas predilectas de Galván Abogados:
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Lecturas de interés:
*Stop Doing Low-Value Work/ by Priscilla Claman
*How to Recognize Burnout Before You’re Burned Out/ by Kenneth R. Rosen
*These are the skills you should learn that will pay off forever/ by Dr Travis Bradberry
*Need A Happiness Boost? Spend Your Money To Buy Time, Not More Stuff/ by Allison Aubrey
*To Come Up with a Good Idea, Start by Imagining the Worst Idea Possible/ by Ayse Birsel
*The Rise and Fall of Working From Home/ by Rebecca Greenfield
*You Cannot Learn What You Think You Already Know/ by Patrick Allan
*Why You Need Less Noise for Work and Your Health/ by Belle Cooper
*Make Strategic Thinking Part of Your Job/ by Ron Carucci
*This 100-Year-Old To-Do List Hack Still Works Like A Charm by James Clear
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EL SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO DE LA CIUDAD DE MÉXICO
Por: Carlos Sergio Castillo Flores
Publicado por Editorial PRAETER LEGEM en Anuario de Derecho Registral Iberoamericano
Año 3 / N.º 1 / 2018
Promoción CADRI 2009 (“La Mítica”)
RESUMEN
En este modesto artículo se expone la evolución del sistema registral de la Ciudad de México, abordando de manera rápida algunos temas novedosos que en el ámbito de la publicidad registral mexicana generan controversia.
En la Ciudad de México tenemos un sistema declarativo en tanto que la transmisión de la propiedad se verifica por mero efecto del contrato. El Registro es una institución que depende del poder ejecutivo, ha venido evolucionando, pasando por el sistema de inscripción en libros, adoptando un sistema de inscripción mediante el cual se extracta la parte fundamental del acto jurídico; se adoptó el sistema de folios desde el año de 1979 y actualmente se está implementando la migración de todos los acervos registrales que coexisten entre sí, al sistema de folio electrónico.
El Registrador pasó de tener amplia decisión y revisión de los documentos, a ser una función limitada que se aplica por excepción, donde se cataloga su actuación a un rango restringido de calificación extrínseca.
Contrasta con el principio registral de Publicidad, la Custodia de los antecedentes registrales, que se presenta cuando el Titular del Registro Público detecta alguna anomalía u omisión en cualquiera de los acervos y determina la custodia del libro o folio de que se trate, previa resolución motivada y fundada, que al efecto dicte, publicándose ésta. También autoridades administrativas en asuntos relativos a uso de suelo pueden ordenar la custodia de los acervos lo que contraviene todo el orden jurídico registral y de propiedad.
La LEY REGISTRAL integra nuevos conceptos como el Certificado Electrónico, la Copia certificada electrónica y la Firma Electrónica Avanzada.
SUMARIO
I.- Génesis del sistema. II.- Tipo de sistema. III.- Organización del Registro. IV.- El registrador. V.- Sistema de transferencia de propiedad. VI.- Calificación registral. VII.- Calificación de documentos judiciales y administrativos. VIII.- Tipos de asientos. IX.- Principios importantes. X.- Publicidad registral. XI.- Procedimientos registral. XII.- Nuevas tecnologías.
Palabras Clave: calificación extrínseca- migración- custodia
I.- GÉNESIS DEL SISTEMA
Los estudiosos del Derecho Registral en México nos indican que “los primeros libros de Registro de que se tiene noticia en la Nueva España, más que atender al interés general de los propietarios, respondían a los intereses hacendarios de la Corona Española.”
Durante la Colonia se crearon en México los “Oficios de Hipotecas” en los cuales se anotaban las hipotecas, censos y gravámenes reales y la venta de inmuebles gravados con cargas.
Con la proclamación de la Independencia de México en 1810, estas condiciones no desaparecieron.
Tal y como refiere Bernardo Pérez Fernández del Castillo, La legislación positiva española, las leyes de Indias y demás Decretos, Provisiones, Reales Cédulas, etcétera, dados durante la Colonia continuaron aplicándose en México Independiente, sin embargo se fueron dictando nuevas leyes y decretos que paulatinamente separaron el derecho español del mexicano.”1
En México se implantó el Registro Público de la propiedad en el año de 1871, aunque los “Oficios de Hipotecas” continuaron hasta el año de 1902, como Sección Segunda del Registro Público de la Propiedad.
...Estos Oficios de Hipotecas estaban y continuaron en manos de particulares, pues conforme a una ley de 1853 del entonces presidente Antonio López de Santana, se remataban por el Estado al mejor postor; trabajaban bajo supervisión de los Ayuntamientos y para el cobro de derechos se ajustaban a un arancel oficial.”2
El Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California que entró en vigor el 1o de marzo de 1871, fue el primero que en su Título Vigésimo Tercero del Libro Tercero (De los contratos)”3, proporcionó las bases legales para el establecimiento de un Oficio denominado Registro Público, en toda población donde hubiere tribunal de primera instancia, y al año siguiente este Registro se abrió al público.
En la exposición de motivos de este Código, en la parte relativa al Registro Público se manifiesta: ...Este sistema, nuevo enteramente entre nosotros, ha sido adoptado...a fin de hacer seguros los contratos y menos probable la ocultación de los gravámenes y demás condiciones de los bienes inmuebles...establece las bases principales, dejando a los reglamentos administrativos toda la parte mecánica, que debiendo sufrir todas las modificaciones que vaya dictando la experiencia, puede ser objeto de progresivas reformas, sin que tal vez sea necesario en mucho tiempo tocar el Código...”4
El Código Civil inspirado en los lineamientos de la Ley Hipotecaria española de 1861, determinó que la hipoteca, solo produciría efectos a partir del momento en que fuera registrada, por lo que su inscripción tendría efectos constitutivos5 y nos reseña Bernardo Pérez Fernández del Castillo que en relación con los demás actos inscribibles cuyo registro no se realizara, solo dejaría de producir efectos contra terceros; de igual manera impuso a los jueces, notarios y tutores la obligación de registrar las escrituras donde constaran hipotecas en beneficio de menores o mujeres casadas, dentro de los seis días de constituidas las mismas; de igual forma estableció la obligación al notario de insertar, en la escritura de hipoteca respectiva, el certificado de libertad o existencia de gravámenes de la finca.
El autor consultado nos indica que carácter público del Registro Público se acentuó al establecer como obligación para el titular de dicha dependencia, “el permitir consultar los registros a cualquier persona y además expedir las certificaciones solicitadas sobre libertad o gravamen de las fincas. El legislador dio tal importancia a la función registral, que dispuso, que si el encargado del Registro rehusaba a la recepción de los documentos presentados para su registro, o cometía omisiones al extender las certificaciones, el interesado, podía hacer constar, por información judicial de dos testigos el hecho a manera de prueba para ser utilizada en el juicio correspondiente.”
Este Código estableció que el Registro Público estaría integrado por cuatro secciones, en donde en la Sección Primera se registrarían títulos traslativos de dominio sobre los inmuebles o de los derechos reales, diversos de la hipoteca impuesta sobre aquellos; en la Sección segunda se inscribirían las Hipotecas; en la Sección tercera se inscribiría el Arrendamiento; y en la Sección cuarta se inscribirían Sentencias.
“Únicamente eran objeto de registro los títulos que constaban en escritura pública, así como las sentencias y providencias judiciales certificadas legalmente, en los que respectivamente se hicieran constar contratos y actos entre vivos que transmitieran o modificaran la propiedad, la posesión o el goce de bienes inmuebles o derechos reales sobre ellos, con excepción de aquellos casos en que el valor de la operación no excediera de $500.00; los arrendamientos que se celebraban por más de seis años o cuando se hacía anticipación de rentas por más de tres años, los testamentos que transfirieran la propiedad de bienes inmuebles o derechos reales pero, hasta que ocurría la muerte del testador; la declaración de herederos en caso de intestado y la escritura de partición; el usufructo, uso, habitación, servidumbre, concesiones de minas, canteras, criaderos de sustancias minerales, las capitulaciones matrimoniales y las que constituyeran dote que transmitían la propiedad de inmuebles, donación antenupcial; las resoluciones judiciales relativas al nombramiento de representantes de un ausente, las sentencias de declaración de ausencia y la presunción de muerte, las que decretaban la separación de bienes por divorcio necesario, las que declaraban la quiebra, o autos que ordenaban la fijación de una cédula hipotecaria, embargo, secuestro y expropiación."
Se previeron términos para el registro de los contratos; si el registro del contrato se efectuaba dentro de los quince días siguientes a su fecha, el mismo produciría efectos con relación a tercero desde la fecha del contrato; si su registro se efectuaba pasados los quince días de su fecha, el contrato solo produciría efectos en relación a tercero, desde la fecha de su registro. Regulaba la anotación que se llevaba a cabo al margen de la inscripción de la finca, cuando el acto inscrito era anulado o rescindido por sentencia, misma que si no se anotaba dentro de los treinta días contados desde que causaba ejecutoria, produciría efectos con relación tercero desde el día en que era anotada.
Las inscripciones se extinguían por cancelación o por registro de la transmisión del dominio o derechos real inscrito a otra persona.
En este mismo año de 1871 se expidió el Reglamento del Título XXIII del Código Civil del Distrito Federal y del Territorio de Baja California de 1870 y que justo reglamentaba el funcionamiento del Registro Público de la Propiedad.
El primero de junio de 1884 entró en vigor el Código Civil para el Distrito Federal y Territorio de Baja California, que abrogó al de 1870 y rigió prácticamente en todo el país; introdujo reformas de escasa significación y no se llegó a expedir un nuevo Reglamento, por lo que siguió en vigor el de 1871.
Tanto el Código Civil de 1870, como el de 1884 establecieron el sistema declarativo, aunque tratándose de la hipoteca, ésta nacía propiamente en cuanto se había inscrito en el Registro Público de la Propiedad, y por ende, hasta entonces producía efectos jurídicos, lo que se traduce en este orden, en la manifestación de carácter constitutivo de tal acto.
Durante el Gobierno del Presidente Venustiano Carranza (1917-1920), la hipoteca fue objeto de modificación estableciéndose que sólo producía efectos contra terceros, a partir del momento de su inscripción en el Registro Público, de tal manera que por sí misma se constituía válidamente, independientemente de su registro.”6
La doctrina mexicana en nuestra materia indica que los Códigos de 1870 y 1884 consagraron el llamado Principio de Publicidad atribuido al Registro de la Propiedad, y por otra parte, sentaron las bases para la operación de la institución registral, de acuerdo con las necesidades que prevalecían en esa época.
La organización que los anteriores ordenamientos jurídicos establecieron perduró hasta el año de 1921 que entra en vigor otro Reglamento del Registro Público de la Propiedad, mismo que estableció que la Institución del Registro Público estaría controlada por un Director General, para cuya función se auxiliaría de jefes encargados de cada una de las cuatro Secciones que existían en el Registro, así como de oficiales Auxiliares y Escribientes necesarios para el otorgamiento del servicio registral, estableciendo los requisitos para ocupar dichos cargos, sus obligaciones y facultades.
El Reglamento estableció que las personas que tenían derecho para exigir la realización de los asientos registrales eran el dueño de los bienes, el arrendatario, el adquirente del bien o el representante de ellos, entendiéndose por dueño, la persona que aparecía en el título o en la inscripción.
Se fijaron los requisitos que debía contener todo título inscribible, además el título debía cumplir con todos los requisitos de existencia y validez que según las leyes determinaban.
Se estableció la imposibilidad de inscribir derechos reales accesorios a una propiedad, sin que antes estuviera inscrita la propiedad misma; del mismo modo se señaló que una vez inscrito un título de propiedad a favor de una persona, no se podía inscribir otro a nombre de persona distinta; se determinó que las inscripciones de embargo sólo se llevarían a cabo cuando el predio embargado estuviera registrado a favor del deudor.
Dicho Reglamento regulaba un Departamento de Entradas, “que recibía todos los documentos y solicitudes presentados al Registro Público. Al ser recibidos los documentos, éstos se sellaban con un sellador marcador, con la fecha y la hora de su presentación, numerándolos progresivamente, se asentaban en los libros de entradas, se pasaban a revisión de la Dirección y se repartían a la sección correspondiente, la que una vez hecha la inscripción los devolvía al Departamento de Entradas para ser entregados al interesado.”
En el año de 1928 se realizó un Proyecto de Código Civil, que en su Exposición de Motivos, en la parte correspondiente al Registro Público de la Propiedad, según lo cita el autor Bernardo Pérez Fernández del Castillo, expresaba: Se organizó sobre nuevas bases el Registro Público, haciendo que produzca diferentes efectos jurídicos según la naturaleza del acto o contrato que se registre. La falta de registro de los actos o contratos por los cuales se adquiere, transmite o modifica, grava o extingue el dominio de los demás derechos reales sobre inmuebles, hace que no produzcan ningún efecto jurídico”7
El Reglamento estableció como principio básico que la inscripción no convalida actos o contratos que sean nulos; y aumentó los actos y contratos que debían registrarse.
Para suplir la falta de titulación que existía en gran medida y subsanar los defectos de dichos títulos, se introdujo el registro de las informaciones de dominio y de las inscripciones de posesión.
Este proyecto fue aprobado el 1o de septiembre de 1932. Por Decreto de fecha 31 de agosto de 1932, se determinó que el Código Civil empezaría a regir el 1o de octubre de 1932 y este Código es el que actualmente rige, se regula el Registro Público bajo un sistema de transcripción de títulos en libros con sus diferentes secciones. El Reglamento del Registro Público de 1921 siguió rigiendo en todo lo compatible mientras se expedía uno nuevo.
Cabe aclarar que aún cuando en la Exposición de Motivos antes referida se advierte que “...los actos o contratos por los cuales se adquiere, transmite o modifica, grave o extingue el dominio de los demás derechos reales sobre inmuebles, hace que no produzcan ningún efecto jurídico...” el artículo 3003 del Código Civil de referencia determinó “los documentos que conforme a esta ley deben registrarse y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen, pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual sí podía aprovecharlos en cuanto le fuesen favorables.”
En el año de 1973 se modifica el artículo 3018 del Código Civil y por primera vez se regula lo que conocemos en México como avisos preventivos o reserva de prioridad en otros países.
El 3 de enero de 1979 se publica en el Diario Oficial de la Federación el Decreto que reforma y deroga diversas disposiciones del Código Civil para el Distrito Federal, entre las que se encuentran las relativas al título Segundo del Registro Público, mismas que entraron en vigor el día seis de enero del mismo año. Es en el año de 1979 que se abroga todo el título referente al Registro Público de la Propiedad en el Código Civil, para el establecimiento de un sistema registral de inscripción en los denominados Folios Reales, lo que facilitaba la inscripción de fincas en el folio y no de títulos como se venía haciendo hasta entonces, de tal suerte que en un solo documento se pudiera conocer la situación de un inmueble, quien es su titular, los gravámenes y las anotaciones preventivas, creándose también el Boletín del Registro Público para dar toda la información relacionada con el proceso registral. También se reguló el procedimiento de inmatriculación administrativa, se establecieron las normas de los recursos administrativos, para lo cual se crea un nuevo Reglamento acorde al cambio estructural que radicalmente se dio en la organización del Registro.
Básicamente, éstas reformas le otorgaron al Registro Público de la Propiedad la jerarquía de una Dirección General dependiente en forma directa, del Distrito Federal y se ocuparon de la actualización y tecnificación del sistema de registro, con base en la sustitución de los libros de registro por “FOLIOS”, destinados a compilar en un mínimo de espacio, el historial jurídico de cada finca adscrita al sistema, y la posibilidad de operar el sistema mismo, mediante el empleo de un equipo técnico que permitiera agilizar la actividad del Registro.
El Código Civil señaló que el Reglamento establecería el sistema conforme al cual deberían llevarse los folios del Registro y practicarse los asientos, y de esa manera en el artículo 59 del Reglamento, se estableció que la relación de los documentos que ingresaran al Registro, así como los asientos que los mismos originaran, se practicarían en el folio Diario de entradas y trámites, el el folio de derechos reales y en los folios auxiliares, que se estimen convenientes con arreglo a las necesidades del servicio y a juicio de la Dirección.
El Folio Diario de Entradas y Trámite, se instrumentó para llevar la relación de documentos que ingresaban al Registro; asimismo sirve como comprobante del pago de derechos por los servicios registrales solicitados y surtirá efectos de Solicitud de Inscripción, sirviendo el mismo como instrumento probatorio en orden a la prelación de los documentos presentados y como medio de control de los mismos.
El Reglamento del 16 de abril de 1980, siguiendo las reformas al Código Civil, cambia la estructura de la organización del Registro.
Con el establecimiento del Folio Real se termina con la práctica de transcripción de títulos, se regula el procedimiento de inmatriculación administrativa; se establecen las normas de los recursos administrativos; se crea el Boletín del Registro Público; se crea el Folio para Personas Morales y el Folio de Bienes Muebles.
El día 5 de agosto de 1988 se publica en el Diario Oficial de la Federación el Reglamento del Registro Público de la Propiedad de Distrito Federal que entra en vigor al día siguiente de su publicación.
En enero del 2011 se publicó la LEY REGISTRAL PARA EL DISTRITO FEDERAL que abroga el Reglamento del Registro Público de la Propiedad del 2006, derogando todas las disposiciones y criterios registrales que se opongan a la ley en cuestión, e integrando nuevos conceptos; la hoja de seguridad que es el papel oficial en el que se expiden las certificaciones; la migración que es el traslado de la información registral al folio electrónico y la Custodia que es el resguardo administrativo de documentos que presumen irregularidades en su conformación y generan incertidumbre sobre la titularidad registral.
Los artículos transitorios de la Ley Registral dispusieron que en un término de noventa días hábiles a partir de la entrada en vigor de la Ley, se emitiría su Reglamento, mismo que se promulgó el día 13 de septiembre del 2011.
En razón de lo anterior, actualmente el Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal hoy Ciudad de México está pasando por un proceso de migración de toda la información contenida en sus acervos registrales al sistema de folio electrónico, lo que se viene aplicando en el trámite diario de la solicitud de certificados de existencia o inexistencia de gravámenes, implementándose un proceso que además revisa el tracto sucesivo de cada finca y filtra todos los errores que se detectan en el proceso de migración antes mencionado.
II.- TIPO DE SISTEMA
Por lo que se refiere al sistema registral que adoptamos, desde el punto de vista de los efectos de la inscripción, podemos decir que en la Ciudad de México tenemos un sistema declarativo en tanto que la transmisión de la propiedad se verifica por mero efecto del contrato, sin necesidad de traditio ni de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Esto es en virtud de que nuestra legislación es consensualista; sólo se inscribe si se desea que el contrato o acto jurídico surta efectos frente a terceros.
No obstante lo anterior se sigue un sistema constitutivo en tratándose de asociaciones y sociedades civiles, toda vez que la personalidad jurídica se adquiere con la inscripción de éstas en el Registro Público de la Propiedad. También es constitutivo en la cesión de créditos hipotecarios, los que no surten efectos sino hasta su inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
Desde el punto de vista de la forma de inscripción, podemos decir que el Registro Público de la Propiedad de la Ciudad de México ha venido evolucionando, pues ha pasado por el sistema de inscripción en libros, adoptando un sistema de inscripción mediante el cual se extracta la parte fundamental del acto jurídico a diferencia de los sistemas de transcripción e incorporación; se adoptó el sistema de folios desde el año de 1979 que consiste en realizar las inscripciones en una carpeta que consta de una carátula y tres partes, destinada a inscribir o inmatricular cada uno de los bienes inmuebles; las operaciones sobre los muebles y las personas morales y actualmente se está implementando la migración de todos los acervos registrales que coexisten entre sí, al sistema de folio electrónico.
Existe un divorcio evidente entre el Registro Público de la Propiedad y el Catastro.
La Ley Registral para el Distrito Federal hoy Ciudad de México, establece en su capítulo sobre el sistema registral, que la finca y la persona moral constituyen la unidad básica registral”8.
Dispone que el folio real y el folio de persona moral, numerado y autorizado, son los documentos físicos o electrónicos, que contendrán sus datos de identificación, así como los asientos de los actos jurídicos o hechos que en ellos incidan.”9
A la apertura del folio electrónico, la primera inscripción contendrá la materia a la que se refiere, los antecedentes registrales vigentes y la información elemental y fundamental de identificación de dicha unidad básica registral, según conste en el libro, folio o título que le de origen a la apertura.
“A la apertura de cada folio electrónico se le dará el número progresivo que le corresponda y según la materia de que se trate.”10
La Ley Registral además establece que todo folio será autorizado con firma electrónica del servidor público de la Institución que se designe. De la designación en cuestión quedará constancia en el sistema informático del Registro.”11
Debido a que aún existen muchos inmuebles que se encuentran registrados bajo los sistemas anteriores al de Folio Electrónico, es decir, en libros o en los folios reales cartulares, la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, en su artículo 23 estableció que los Registradores, al realizar el proceso de migración de datos de un Folio Real, deberán analizar únicamente la inscripción del último titular registral, ésto porque cuando se crea la Ley, ordenaba la revisión tanto de la última inscripción, como de la ulterior; asimismo se dispone que “lamigración que se haga para la apertura del folio electrónico, con base en los datos de libros, folios reales o folios de personas morales, se hará trasladando la información vigente, sin calificación alguna. De toda migración deberá dejarse constancia en el sistema informático, señalando el número de folio electrónico que le corresponda.”12
Conforme al Reglamento de la Ley Registral, la migración de datos “se realizará siempre que sea procedente la tramitación de actos que generen asientos”. Asimismo se realizará la migración de datos con las solicitudes de los Certificados de Gravámenes.13
“Para determinar los asientos que deberán migrarse al Folio Electrónico, el Registrador hará la revisión con base en las imágenes e información que integren el Antecedente Registral a migrar.14
El Reglamento de la Ley Registral dispone en su artículo 71 que la migración de datos a Folio Electrónico será procedente siempre, salvo que el Antecedente Registral que será materia de migración se encuentre mutilado o dañado de tal forma que de su análisis no se pueda establecer el tracto sucesivo; cuando no exista la firma del Registrador en el asiento que corresponda al último titular registral, y no sea posible convalidar con los datos del propio Registro Público; cuando el Antecedente Registral se encuentre en Custodia; y cuando se actualicen los supuestos establecidos como causales de Custodia.
"Cuando los sellos que consten en libros sean ilegibles y no pueda conocerse su contenido aún con la consulta de los archivos complementarios, salvo en el caso de emisión de certificados, se realizará la investigación del sello para determinar si contiene información de un asiento, si no fuere así, se cancelarán y se continuará con la migración del antecedente.
En la expedición de certificados se informará al solicitante de tales hechos. El interesado podrá ingresar mediante nuevo Número de Entrada la información necesaria para solicitar la investigación y resolución correspondiente.”15
El Reglamento de la Ley Registral establece la posibilidad de revisar la migración por errores u omisiones.
Por su parte el Reglamento de la Ley Registral establece que el sistema registral se integra por el Registro Inmobiliario y el Registro de Personas Morales Civiles.
Dicho Reglamento establece que a cada documento se le asignará un Número de Entrada, que servirá para identificar el trámite en cualquier etapa del procedimiento registral.
III.- ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO
De conformidad con la Ley Orgánica de la Administración Pública del Distrito Federal, hoy Ciudad de México, el Jefe de Gobierno, se auxiliará en el ejercicio de sus atribuciones de diversas Dependencias, entre ellas se encuentra la Consejería Jurídica y de Servicios Legales, a la que corresponde el despacho de las materias relativas a las funciones de orientación, asistencia, publicación oficial, y coordinación de asuntos jurídicos; revisión y elaboración de los proyectos de iniciativas de leyes y decretos que presente el Jefe de Gobierno a la Asamblea Legislativa; revisión y elaboración de los proyectos de reglamentos, decretos, acuerdos y demás instrumentos jurídicos y administrativos que se sometan a consideración del Jefe de Gobierno de los servicios relacionados con el Registro Civil, el Registro Público de la Propiedad y de Comercio y del Archivo General de Notarías, y de manera particular prestar los servicios relacionados con las funciones encomendadas por las disposiciones jurídicas al Registro Público de la Propiedad y de Comercio.
El Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal, hoy Ciudad de México, es una Institución administrativa, que depende orgánicamente de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales del Gobierno de la Ciudad de México, es decir, es una institución que depende del poder ejecutivo local, encargada de prestar un servicio público, el cual consiste en dar publicidad oficial sobre el estado jurídico de la propiedad y posesión de los bienes inmuebles, así como de algunos actos jurídicos sobre bienes muebles; limitaciones y gravámenes a que ambos están sujetos y sobre la constitución y modificación de personas morales de carácter civil.
El Director del Registro Público tiene carácter de servidor público y sus actos son considerados de autoridad para los efectos de la Ley de Amparo, siendo el depositario de la fe pública registral para cuyo pleno ejercicio se auxilia de los registradores y demás servidores públicos de la institución.
Los registradores son servidores públicos, quienes bajo su responsabilidad ejercen la función calificadora en auxilio del Director General y para desempeñar su cargo requieren cumplir los requisitos que el Reglamento de la Ley Registral determine al efecto.
El Registro Público de la Propiedad de la Ciudad de México, no tiene personalidad jurídica y patrimonio autónomo e independiente de la organización centralizada de la Ciudad de México. En septiembre de 1999 hubo un intento de establecer un organismo descentralizado con personalidad y patrimonio propios, creándose el Instituto del Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal, sin embargo el decreto por el que se creó tuvo una efímera duración, que ni siquiera lo puso a prueba pues quedó abrogado en diciembre del mismo año.
Corresponde el ejercicio de la función registral al Jefe de Gobierno del Distrito Federal, hoy Ciudad de México y la realiza a través del titular del Registro Público.
De conformidad con la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, el Registro contará con Registradores quienes tienen entre sus más importantes atribuciones las siguientes:
“I. Auxiliar en el ejercicio de la fe pública registral;
II. Realizar la calificación extrínsecade los documentos que les sean turnados para su inscripción o anotación.
III. Inscribir, anotar, suspender o denegar el servicio registral conforme a las disposiciones del Código, de esta Ley y su Reglamento;
IV. Dar cuenta a su inmediato superior, de los fundamentos y resultados de la calificación;
V. Realizar el proceso de inscripción, autorizando con su firma los asientos regístrales, así como las constancias que se generen por la inscripción correspondiente;
VI. Cumplir con las disposiciones aplicables, así como con las instrucciones que emita el titular del Registro y los demás deberes que le impone el Código y la presente Ley;
VII. Realizar las inscripciones por riguroso turno;
VIII. Expedir certificaciones de los asientos que se encuentren en el archivo a su cargo, así como reproducciones y transcripciones certificadas del acervo registral, autorizándolas con su firma;
IX. Hacer constar que un determinado inmueble no está inscrito en el Registro;
X. Certificar si una persona determinada tiene o no inscrito a su nombre algún bien inmueble o derecho real;
XI. Realizar la reposición del acervo registral que esté deteriorado, extraviado o destruido;
XII. Proporcionar a las instancias facultadas, los datos registrales que les soliciten y existan en el Registro;
XIII. Resolver sobre las solicitudes de corrección, rectificación, reposición, convalidación y cancelación de asientos;
XIV. Comprobar el pago de los derechos de inscripción, y verificar que se haya dejado constancia en la escritura, del pago del impuesto de adquisición de inmuebles u otras contribuciones; y
XV. Las demás que les sean conferidas por el Código y por la Ley Registral.”16
En la actualidad el Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal, hoy Ciudad de México, está conformado por una DIRECCIÓN GENERAL que cuenta con una SUBDIRECCIÓN DE VENTANILLA ÚNICA Y CONTROL DE GESTIÓN y a su vez con varias Direcciones entre las que se encuentran:
I.- LA DIRECCIÓN DE INMUEBLES PÚBLICOS Y REGISTRO DE PROGRAMAS
II.- LA DIRECCIÓN DE PROCESO REGISTRAL INMOBILIARIO Y DE COMERCIO
III.- LA DIRECCIÓN DE ACERVOS REGISTRALES Y CERTIFICADOS; y
IV.- LA DIRECCIÓN JURÍDICA
Todas estas Direcciones cuenta a su vez con diversas jefaturas de departamento que las auxilian en sus funciones específicas en el procedimiento registral.
IV.- EL REGISTRADOR
El Jefe de Gobierno de la Ciudad de México es a quien corresponde nombrar al titular del Registro Público, es decir, al Director General quien tendrá entre sus atribuciones más importantes las siguientes:
"I. Ser depositario de la fe pública registral y ejercerla, para cuyo pleno ejercicio se auxiliará de los registradores y demás unidades administrativas y servidores públicos de la Institución...
II. Coordinar y controlar las actividades registrales y promover políticas, acciones y métodos que contribuyan a la mejor aplicación y empleo de los elementos técnicos y humanos, para el eficaz funcionamiento del Registro;
III. Girar instrucciones tendientes a unificar criterios, que tendrán carácter obligatorio para los servidores públicos de la Institución;...
IV. Conocer, substanciar y resolver los recursos de inconformidad que se presenten...
V. Permitir de manera oportuna la consulta de los asientos registrales, así como de los documentos relacionados con los mismos que estuvieren archivados en su acervo, sin que pueda negar ni restringir ese derecho a los usuarios, excepto cuando la Ley así lo establezca;
VI. Expedir las certificaciones y constancias que le sean solicitadas...
VIII. Publicar la información correspondiente en el Boletín;
IX. Autorizar el formato para la utilización de hojas de seguridad, en que deban expedirse las certificaciones;
X. Autorizar el formato para la creación y utilización del folio electrónico;
XI. Implementar la instrumentación de los sistemas de tecnología requeridos para el funcionamiento del Registro...
XII. Supervisar la actualización permanente del sistema registral, así como favorecer la vinculación técnica, operativa y jurídica entre el Registro y otras dependencias e instituciones;
XVII. Representar al Registro en los procedimientos judiciales o administrativos...
XVIII. Proponer a la Consejería Jurídica las reformas y adiciones a los ordenamientos legales en materia registral;
XIX. Proponer la celebración de convenios y acuerdos de coordinación con dependencias o entidades federales o estatales, así como con organizaciones vinculadas con los servicios registrales, a efecto de difundir o mejorar la función registral;
XX. Elaborar y proponer a la Consejería Jurídica la expedición de los manuales de organización, de procedimientos, del sistema informático y de servicios electrónicos que se requieran para el cumplimiento eficiente de la función registral;
XXI. Actualizar la prestación de los servicios que ofrece el Registro, así como los trámites, requisitos y formatos para acceder a los mismos...”17
De conformidad con el Artículo 7 de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, para ser titular del Registro Público se requiere:
“I. Ser licenciado en derecho;
II. Contar con una experiencia mínima de cinco años en la práctica de la profesión, preferentemente registral;
III. Tener treinta años cumplidos en el momento de su designación;
IV. No encontrarse inhabilitado para desempeñar el cargo; y
V. No haber sido sentenciado mediante sentencia ejecutoriada, por un delito doloso que amerite pena privativa de libertad.”18
La Ley Registral para el Distrito Federal señala que el Registro contará con Registradores, a quienes se les requiere ser licenciados en Derecho y haber aprobado el examen de ingreso correspondiente, que consiste en teoría en una evaluación psicométrica, una prueba práctica y una teórica, mismas que versarán sobre las materias de derecho civil, registral, notarial y administrativo, aunque en la actualidad no se aplican dichos exámenes.
En teoría dicho examen debería ser calificado por el Comité del Servicio Profesional de Carrera Registral, que es un órgano encargado del desarrollo del servicio profesional de carrera registral al interior del Registro Público y que también en teoría se integraría de manera obligatoria por el personal que material y jurídicamente realiza las funciones de Registradores adscritos al Registro Público, así como el personal de estructura desde Jefatura de Departamento hasta Directores de Área.
Resulta de suma importancia trabajar para la verdadera capacitación del personal del Registro Público de la Propiedad, pues de otra manera todas las disposiciones de la Ley quedarían en letra muerta.
Conforme a la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, el Registro contará con Registradores quienes tendrán las atribuciones mencionadas en el capítulo anterior.
V.- SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD
A pesar de la influencia natural de la legislación española sobre México, por alguna razón, quizá la de seguir el modelo liberal del derecho francés, nuestro primer Código Civil de 1870 definía a la compraventa en su artículo 2939 de la siguiente manera: “La compraventa es un contrato por el cual uno de los contrayentes, se obliga a transferir un derecho o a entregar una cosa y el otro a pagar un precio cierto en dinero.”19
Tal redacción podía hacer pensar que mientras en los derechos la propiedad pasa por simple efecto del contrato, en las cosas es indispensable la entrega, la denominada traditio, sin embargo el artículo 2946 del mismo Código señalaba; “La venta es perfecta y obligatoria para las partes por el sólo convenio de ellas en la cosa y en el precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho.”20
Finalmente, el artículo 2950 de este Código disponía que desde el momento en que la venta se perfeccionaba conforme a los artículos 1392, 1552 y 2946, cada contratante podía exigir del otro la satisfacción de la obligación. El artículo 1552 se refería a la transmisión de propiedad sin necesidad de tradición en el caso de cosas determinadas o individualizadas; el 1553 a que las especies indeterminadas requieren certidumbre y determinación para el traslado de propiedad.
En el Código de 1884 que reformó al anterior en muy pocas cosas, se recalca el consensualismo del contrato de compraventa y su propiedad transmisiva de propiedad en el artículo 2818 que mantiene la misma redacción del artículo 2946 antes referido.
Nuestro actual Código Civil que corresponde al promulgado en 1928 define a la compraventa en su artículo 2248 en los siguientes términos: “Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez, se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.”
Como podemos advertir, ya no se emplea la expresión “...o entregar una cosa” que los anteriores códigos empleaban en su definición.
El maestro Francisco Lozano Noriega refiere: "...nuestro citado artículo ha sido tomado del 1323 del Código Civil Argentino, y con esta peculiaridad, que en éste último código la compraventa no es traslativa de dominio, porque en Derecho Argentino los derechos reales sólo pueden transmitirse mediante la entrega de la cosa; el contrato de compraventa es un contrato real, por sí mismo no transmite la cosa; se necesita la entrega de ella; para que se transmita el dominio se necesita tradición.”21
Como podemos observar la definición vigente de nuestra compraventa se utiliza “se obliga a transferir” y no “se obliga a transferir un derecho y a entregar una cosa” como los códigos anteriores lo expresaban, liquidando de esta forma las confusiones e interpretaciones que daban lugar las anteriores definiciones. No obstante, se ha conjeturado que la definición legal vigente de la compraventa, permite inferir que no es indispensable que la transmisión de la propiedad opere en el momento de celebrarse el contrato, o sea, que se puede vender la cosa sin transferir su propiedad al instante.
Al respecto sería necesario cuestionarnos, si la transmisión de la propiedad es o no es esencial en nuestro Derecho. Coincidiendo con lo expresado por el maestro Lozano Noriega: “Si el contrato de compraventa fuese traslativo de dominio por su esencia, no podríamos explicar alguna modalidad de la compraventa, como la compraventa con reserva de dominio. Si fuera esencial en la compraventa la transmisión de propiedad, esa sola excepción bastaría para que no pudiéramos considerar esa operación como una compraventa. Es, pues, un contrato traslativo de dominio por su naturaleza.”22
Así podemos concluir que en nuestro sistema, la transmisión de la propiedad en el contrato de compraventa es la regla general, y que las excepciones a este principio, las establece claramente la ley y las limita, tal es el caso de la venta de géneros en la que el efecto real se lleva a cabo hasta la individualización de los mismos; la venta sujeta a peso, cuenta o medida; aquella en la que el precio existe pero aún falta por determinar; la venta con obligación alternativa hasta que el comprador escoge la cosa.23
Por lo anterior, en nuestro sistema la compraventa es consensual y causal; traslativa de propiedad en forma natural y no esencial.
VI.- CALIFICACIÓN REGISTRAL
La calificación o principio de legalidad” en el sistema registral de la Ciudad de México consiste en teoría, en que todo documento, al ingresar al Registro Público de la Propiedad, dentro de su procedimiento de inscripción, debe ser examinado por el registrador en cuanto a sus elementos de existencia y validez, es decir, si satisface todos los requisitos legales que para su eficacia exijan los ordenamientos jurídicos.
A lo largo de la historia y sin irnos muy lejos, el principio de calificación registral ha sufrido cambios que analizados de momento a momento no son perceptibles pero que si los vemos en perspectiva podremos darnos cuenta que ha sufrido de manera importante una gran transformación en el sistema registral de la Ciudad de México.
El artículo 3013 del Código Civil para el Distrito Federal, vigente antes de la reforma fundamental del Registro Público de la Propiedad por la que se estableció el sistema de Folios Reales, señalaba al respecto:
“El registrador hará la inscripción si encuentra que el título presentado es de los que deben inscribirse, llena las formalidades extrínsecas de la ley y contienen los datos a que se refiere al artículo 3015. En caso contrario, devolverá el título sin registrar, siendo necesaria resolución judicial para que se haga el registro.”
Podemos apreciar con toda claridad en el texto antes referido, que la labor calificadora del registrador era completamente discrecional y que el particular, ante una calificación denegatoria, no tenía más remedio que llevar un juicio ante los Tribunales ordinarios civiles a fin de obtener una sentencia judicial que ordenara la inscripción del documento denegado.
El Reglamento del Registro Público de la Propiedad de agosto de 1988, que abroga el de abril de 1980, señalaba en su parte conducente lo siguiente:
“Artículo 36. Turnado un documento al registrador, procederá a su calificación integral, en un plazo de cinco días hábiles, para determinar si es asentable de acuerdo con las disposiciones legales y reglamentarias vigentes.
Si de la calificación fundada y motivada, el registrador determina suspender o denegar el asiento solicitado, de conformidad con el artículo 3021 del Código Civil y demás ordenamientos aplicables, turnará el documento y anexos al área jurídica, a fin de que a partir de su publicación en la Gaceta, el interesado cuente con diez días hábiles para subsanar las irregularidades señaladas o recurra la determinación efectuada. Procederá la suspensión en los casos de omisiones o defectos subsanables y la denegación por causas insubsanables.
Si en el término mencionado el interesado no cumpliere con los requisitos exigidos, ni se interpone el recurso a que se refiere el artículo 114 del presente Reglamento, se pondrá a su disposición el documento y previo el pago de los derechos correspondientes, podrá retirarlo, quedando sin efecto ni valor alguno, tanto el asiento como la nota de presentación respectiva. Los documentos que no sean retirados en un término de treinta días naturales siguientes a la notificación en la Gaceta, se remitirán al Archivo General del Departamento.”
Podemos observar que la facultad calificadora del registrador primeramente se debía circunscribir al catálogo previsto en el artículo 3021 y demás ordenamientos aplicables y ya en el año 2006 con mayor amplitud, la labor calificadora se remitió a las disposiciones legales vigentes.
El artículo 13 del anterior Reglamento del Registro Público de la Propiedad del 2006, abrogado por la Ley Registral para el Distrito Federal señalaba:
“Artículo 13.- Son atribuciones de los registradores:
I. Realizar la calificación de los documentos que les sean turnados para determinar la procedencia de la anotación o inscripción, según resulte de su forma y contenido, en función de los asientos registrales preexistentes, del sistema informático y de los ordenamientos aplicables;
II. Inscribir, anotar, suspender o denegar el servicio registral según corresponda;
III. Determinar en cantidad líquida, con estricto apego a las disposiciones aplicables, el monto de los derechos a cubrir;
IV. Dar cuenta a su inmediato superior, de los fundamentos y resultados de la calificación;
V. Practicar, bajo su estricta responsabilidad, los asientos, mismos que autorizará con su firma; y
VI. Cumplir con las disposiciones aplicables, las instrucciones que emita el Director General y las demás que le otorga el presente reglamento.”
Actualmente La Ley Registral para el Distrito Federal dispone en su artículo 43:
“…El registrador verificará que el testimonio, formato precodificado o la copia certificada electrónica coincidan con el contenido del folio correspondiente a la finca o persona moral y no podrá exigir otros datos, requisitos e información que la necesaria para el llenado del formato precodificado. El contenido y características del formato precodificado serán establecidos en el Reglamento…
…La calificación registral consistirá en verificar únicamente que:
I.- El documento presentado y el acto en el contenido sean de los que deben inscribirse o anotarse;
II.- El documento satisfaga los requisitos de forma establecidos en la ley que lo rige como necesarios para su validez;
III.- En el documento conste acreditada la identidad, capacidad y legitimación de los otorgantes que el acto consignado requiera, en su caso. Cuando por cualquier circunstancia alguno de los titulares registrales varíe su nombre, denominación o razón social, procederá la inscripción cuando así se hubiere hecho constar ante notario;
IV.- Exista identidad entre el bien previamente inscrito y el descrito en el título. No habrá falta de identidad cuando no coincida la descripción en uno o algunos de los datos, si de los demás elementos comparados se desprende dicha identidad;
V.- No haya incompatibilidad entre el texto del documento y los asientos del registro.
La incompatibilidad sólo tendrá lugar cuando los derechos de que se trate no puedan coexistir, no existirá compatibilidad cuando se trate de una inexactitud por error material;
VI.- Esté fijada la cantidad máxima que garantice un gravamen en el caso de obligaciones de monto indeterminado, salvo los casos previstos en la última parte del artículo 3011 del Código, cuando se den las bases para determinar el monto de la obligación garantizada;
VII.- En el acto consignado en el instrumento se observe el tracto sucesivo, lo que significa que para inscribir o anotar cualquier título deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgó aquel o de la que vaya a resultar afectada por la inscripción, a no ser que se trate de una inscripción de inmatriculación judicial;
VIII.- El documento cumpla con los requisitos que deba llenar de acuerdo con el Código u otras leyes aplicables, como indispensables para su inscripción; y
IX.- No haya operado el cierre de registro, en términos del artículo 3044 segundo párrafo del Código.”
Como se puede apreciar, la Ley Registral y su Reglamento desde su creación y entrada en vigor en el año 2012, transforman radicalmente el principio de calificación o de Legalidad, en relación a su anterior regulación, es decir, el Registrador pasó de tener amplia decisión y revisión de los documentos a inscribir, tanto desde el punto de vista extrínseco e intrínseco a ser una función limitada que se aplica por excepción y donde se cataloga su actuación a un rango restringido de calificación extrínseca.
Lo anterior incluso se recoge en la redacción al artículo 3000 del Código Civil vigente que señala que “...el registrador realizará la inscripción o anotación de los documentos registrables. Las causas de suspensión o denegación se aplicarán de manera estricta, por lo que sólo podrá suspenderse o denegarse una inscripción o anotación, en los casos de excepción que señala este Código y la Ley Registral...”
La Ley Registral le impone únicamente al registrador la obligación de calificar los elementos extrínsecos del documento a inscribir, aunque el Código Civil dispone que sólo pueden inscribirse documentos auténticos y fidedignos que reúnan los requisitos de contenido y forma. En cuanto a la calificación del contenido del documento, el registrador debe constatar que sea de los inscribibles en el Registro Público de la Propiedad Inmueble y de conformidad con el artículo 3042 del Código Civil, estos son:
Artículo 3042. En el Registro Público de la Propiedad inmueble se inscribirán:
I. Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás derechos reales sobre inmuebles;
II. La constitución del patrimonio familiar;
III. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por un período mayor de seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres años; y
IV. Los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados.”
Además de examinar si es un derecho inscribible o no, el registrador califica si el documento satisface las formas extrínsecas señaladas en la ley; la capacidad de las partes; y la validez del acto o contrato. Esta función se encuentra regulada en el artículo 3021 y 3021 bis del Código Civil vigente que señala:
"Artículo 3021.- Los registradores previa la calificación extrínseca a que refiere el artículo siguiente deberán inscribir o anotar, según corresponda, los documentos que se presenten al Registro para inscripción o anotación, dentro de un plazo máximo de veinte días hábiles siguientes al de su presentación, salvo las excepciones expresamente establecidas en el presente Código o en la Ley Registral.
Artículo 3021 Bis.- Previo a la inscripción, el registrador realizará la calificación extrínseca del documento presentado dentro del plazo señalado en el artículo anterior. La calificación registral consistirá en verificar únicamente que:
I. El documento presentado y el acto en él contenido sean de los que deben inscribirse o anotarse;
II. El documento satisfaga los requisitos de forma establecidos en la ley que lo rige como necesarios para su validez;
III. En el documento conste acreditada la identidad, capacidad y legitimación de los otorgantes que el acto consignado requiera, en su caso. Cuando por cualquier circunstancia alguno de los titulares registrales varíe su nombre, estado civil, identidad de género, denominación o razón social, procederá la inscripción cuando así se hubiere hecho constar ante notario;
IV. Exista identidad entre el bien previamente inscrito y el descrito en el título. No habrá falta de identidad cuando no coincida la descripción en uno o algunos de los datos, si de los demás elementos comparados se desprende dicha identidad;
V. No haya incompatibilidad entre el texto del documento y los asientos regístrales; no se considerará incompatibilidad entre el texto del documento en relación con lo registrado en el antecedente registral sobre el cual se solicite su inscripción, cuando sea posible acreditar con los elementos aportados en el documento o los ingresados mediante subnúmero, su identidad con los asientos que constan en el Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal, como pueden ser los otorgantes del acto jurídico, el inmueble sobre el que recae la operación o del gravamen sobre el cual se solicita su cancelación, modificación o ampliación, en cuyo caso se deberá continuar con el Procedimiento Registral.
La incompatibilidad sólo tendrá lugar cuando los derechos de que se trate no puedan coexistir. No existirá incompatibilidad cuando se trate de una inexactitud por error material; sin embargo, cuando se aporten elementos, con los cuales sea posible realizar la rectificación correspondiente, los mismos serán ingresados por subnúmero para que el mismo Registrador que califique el documento, continúe con la calificación y él mismo, solicite a la Subdirección de Ventanilla Única y Control de Gestión que proporcione un número de entrada;
VI. Esté fijada la cantidad máxima que garantice un gravamen en el caso de obligaciones de monto indeterminado, salvo los casos previstos en la última parte del artículo 3011 del presente Ordenamiento, cuando se den las bases para determinar el monto de la obligación garantizada;
VII. En el acto consignado en el instrumento se observe el tracto sucesivo en los términos del artículo 3019 de este Código;
VIII. El documento cumpla con los requisitos que deba llenar de acuerdo con el Código u otras leyes aplicables, como indispensables para su inscripción; y
IX. No haya operado el cierre de registro, en términos del artículo 3044 segundo párrafo del presente Ordenamiento;
X. En el caso de anotaciones preventivas tales como embargo, fianza o anotación de demanda, si ya caducaron, verificará que conste en el documento solicitud de cancelación del interesado y si no consta, el Registrador estará a lo dispuesto por el artículo 43 de la Ley Registral; y
XI. En el caso de anotaciones preventivas tales como embargo, fianza o anotación de demanda, que aún no hayan caducado, verificará que conste en el documento su reconocimiento por las partes y si no consta, el Registrador estará a lo dispuesto por el artículo 43 de la Ley Registral.
Verificado lo anterior, el registrador deberá realizar la anotación o inscripción dentro del plazo mencionado en el artículo anterior.
Los registradores no podrán exigir otros datos, requisitos e información que la necesaria para el llenado del formato precodificado.
Lo dispuesto en este artículo no es aplicable a los avisos de otorgamiento a que se refiere el artículo 3016 de este Código.
En el caso de errores ortográficos, tipográficos, inversión del orden u omisión de letras dentro de una misma palabra, que aparezcan entre el documento y los asientos registrales, estos no serán causa o motivo para suspender o negar la migración, la inscripción o la anotación solicitada, caso en el cual, el registrador practicará la inscripción o anotación, debiendo señalar lo anterior en la constancia de finalización de trámite, sin que exista responsabilidad de su parte.”
VII.- CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES Y ADMINISTRATIVOS
En la Ciudad de México, la Ley Registral determina que “el registrador no calificará la legalidad de la sentencia, orden judicial o administrativa que decrete un asiento, pero si concurren circunstancias por las que legalmente no deba practicarse, dará cuenta de esta situación a la autoridad ordenadora. Si a pesar de ello ésta insiste en que se cumpla su mandamiento, se procederá conforme a lo ordenado tomándose razón en el asiento correspondiente.”24
No obstante lo anterior, la Ley Registral también dispone que “cuando habiéndose prevenido a la autoridad ordenadora, ésta no reitere expresamente su requerimiento en el plazo de treinta días hábiles contados a partir de la notificación correspondiente, se dará por concluido el procedimiento y se publicará esa determinación en el Boletín. En los supuestos anteriores no habrá responsabilidad para el registrador.”25
Cabe mencionar que tratándose de una inscripción solicitada por un particular, cuando el registrador suspende la misma, la Ley Registral y su Reglamento otorgan un plazo de diez días para subsanar el motivo de suspensión, a diferencia de la inscripción o anotación solicitada por autoridad.
El Reglamento de la Ley Registral establece que el término de treinta días hábiles establecido por la Ley a favor de la autoridad, no podrá prorrogarse o ampliarse en ningún caso, por lo que la misma autoridad ordenadora contará con dicho plazo para subsanar, o reiterar su mandamiento y de no hacerlo, se denegará el trámite y se publicara como Salida Sin Registro.
El Reglamento de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, establece que para la anotación o cancelación de actos jurídicos ordenados por autoridad judicial o administrativa se requerirá, según corresponda:
“I. Oficio original con sello y firma de la autoridad oficiante, el cual deberá contener el Antecedente Registral y el acto que se solicita;
II. Copia certificada de diligencia de emplazamiento y embargo;
III. Copia certificada de resolución;
IV. Copia certificada del auto que declare ejecutoriada la resolución; y
V. Pago de derechos de conformidad con los montos que establece el Código Fiscal del Distrito Federal.”
VIII.- TIPOS DE ASIENTOS
La Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México señala en su artículo 48 que los asientos registrales que se practicarán en los folios, son los siguientes:
“I. Notas de presentación”;
De conformidad con lo dispuesto por el artículo 3,016 del Código Civil para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, “cuando vaya a otorgarse una escritura en la que se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga la propiedad o posesión de bienes raíces, o cualquier derecho real sobre los mismos, o que sin serlo sea inscribible, el notario o autoridad ante quien se haga el otorgamiento, deberá solicitar al Registro Público certificado sobre la existencia o inexistencia de gravámenes o anotaciones en relación con la misma y del titular o titulares registrales. El Registro entregará dicho certificado, en un plazo máximo de siete días. En dicha solicitud, que surtirá efectos de aviso preventivo, deberá mencionarse la operación y finca de que se trate, los nombres de los contratantes y el respectivo antecedente registral. El registrador, con esa solicitud y sin cobro de derechos por este concepto, practicará inmediatamente la nota de presentación correspondiente a dicho aviso preventivo, en el folio relativo, asiento que tendrá vigencia por un término de sesenta días naturales a partir de la fecha de presentación de la solicitud."
Una vez firmada la escritura que produzca cualquiera de las consecuencias mencionadas en el párrafo precedente, el notario o autoridad ante quien se otorgó dará aviso de otorgamiento acerca de la operación de que se trate al Registro Público y contendrá además de los datos mencionados en el párrafo anterior, la fecha de la escritura y la de su firma. El Registrador, con el aviso de otorgamiento citado, sin cobro de derecho alguno, practicará de inmediato la nota de presentación correspondiente. Ésta tendrá una vigencia de noventa días naturales contados a partir de la fecha de presentación del aviso de otorgamiento. Si este aviso se da dentro del plazo de sesenta días a que se contrae el párrafo anterior, sus efectos se retrotraerán a la fecha de presentación de la solicitud a que se refiere el mismo párrafo; en caso contrario, sólo surtirá efectos desde la fecha en que haya sido presentado y según el número de entrada que le corresponda.
La presentación del aviso de otorgamiento podrá ser sustituida por la presentación física del testimonio del instrumento o por la presentación electrónica del formato precodificado con copia certificada electrónica, caso en el cual surtirá los efectos que para el aviso de otorgamiento prevé este artículo, siempre y cuando la presentación se haga dentro del plazo de los sesenta días a que se refiere este párrafo.
Si el testimonio respectivo o formato precodificado con copia certificada electrónica se presentaren al Registro Público dentro de los términos que señalan los dos párrafos anteriores, su inscripción surtirá efectos contra terceros desde la fecha de presentación del aviso preventivo y con arreglo a su número de entrada. Si el aviso de otorgamiento o el testimonio, formato precodificado con copia certificada electrónica se presentaren fenecidos los referidos plazos, su anotación o inscripción sólo surtirá efectos contra terceros desde la fecha de su respectiva presentación.
Si el documento en que conste alguna de las operaciones que se mencionan en el párrafo primero de este artículo fuere privado, deberá dar el aviso de otorgamiento, con vigencia por noventa días, el notario o el juez competente que se haya cerciorado de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes, en cuyo caso el mencionado aviso de otorgamiento surtirá los mismos efectos que el dado por los notarios en el supuesto previsto en el segundo párrafo del presente artículo. Si el contrato se ratificara ante el registrador, éste deberá practicar en la misma fecha la anotación correspondiente.
Los avisos notariales a que se refiere el presente artículo podrán entregarse por vía electrónica, debiendo de inmediato generarse y enviarse por la misma vía acuse de recibo.
Para el caso de que el aviso de otorgamiento a que se refiere este artículo, no coincida en alguno o varios datos con los que constan en el folio real, el registrador deberá publicar que se encuentra detenido para aclaración, informando de manera detallada, en el Boletín Registral las inconsistencias de que se trate, a fin de que el Notario o Autoridad, en un plazo de cinco días hábiles, contados a partir del día siguiente al de la publicación mencionada, presente, mediante subnúmero, escrito de aclaración, de tal modo que no se rechace la anotación del aviso de otorgamiento que ha sido aclarado y se tome como número y fecha de prelación, la que corresponda al aviso de otorgamiento aclarado.”27
“II. Anotaciones preventivas”
Al respecto el artículo 3,043 del Código Civil para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México dispone que se "anotarán preventivamente en el Registro Público de la Propiedad, las demandas relativas a la propiedad de bienes inmuebles o a la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real sobre aquellos; el mandamiento y el acta de embargo, que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor; las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos preparatorios o para dar forma legal al acto o contrato concertado, cuando tenga por objeto inmuebles o derechos reales sobre los mismos; las providencias judiciales que ordenen el secuestro o prohiban la enajenación de bienes inmuebles o derechos reales; los títulos presentados al Registro Público y cuya inscripción haya sido denegada por el registrador; las fianzas legales o judiciales, así como las fianzas comerciales; los convenios emanados del procedimiento de mediación que cumplan con los requisitos previstos por el artículo 38 de la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México; las resoluciones judiciales en materia de amparo que ordenen la suspensión provisional o definitiva, en relación con bienes inscritos en el Registro Público; cualquier otro título que sea anotable, de acuerdo con este Código u otras Leyes, y el Certificado del Registro de Deudores Alimentarios Morosos.”28
“III. Inscripciones”;
De conformidad con lo dispuesto por el artículo 3042 del Código Civil para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, se inscribirán los "títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás derechos reales sobre inmuebles; la constitución del patrimonio familiar; los contratos de arrendamiento de parte o de la totalidad de bienes inmuebles, por un período mayor de seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres años; el decreto de expropiación y de ocupación temporal y declaración de limitación de dominio de bienes inmuebles; y los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados.”29
“IV. Cancelaciones”;
El Código Civil para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México señala que las inscripciones no se extinguen en cuanto a tercero sino por su cancelación o por el registro de la transmisión del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona.
Las anotaciones preventivas y las notas de presentación de avisos preventivos se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción.
Las inscripciones y anotaciones pueden cancelarse por orden judicial, o por consentimiento de las personas a cuyo favor estén hechas sin necesidad de expresión de causa. Podrán no obstante ser canceladas a petición de parte, cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por disposición de la ley o por causas que resulten del título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación, debido a hecho que no requiera la intervención de la voluntad.
Por una reforma al Código Civil del año 2014, los gravámenes inscritos en el Registro Público, podrán cancelarse a solicitud de interesado, Notario o Autoridad, mediante escrito dirigido al Titular del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal, previo pago de los derechos correspondientes, después de que hubieren transcurrido diez años del vencimiento del plazo del crédito garantizado, que conste inscrito o anotado; para el caso de que no conste inscrito o anotado el plazo del crédito, podrán cancelarse después de veinte años de la fecha de su inscripción o anotación y bajo la misma forma y previo pago de los derechos mencionados.
Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen caducarán a los tres años de su fecha de presentación, salvo aquellas a las que el presente Código o la Ley de la materia les fijen un plazo de caducidad más breve, siempre que no se trate de anotaciones preventivas de carácter definitivo o les indique un tratamiento diverso. No obstante, a petición de parte o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrá prorrogarse una o más veces, por dos años cada vez, siempre que la prórroga sea presentada al Registro antes de que caduque el asiento.
“V. Rectificaciones”;
El Código Civil para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México dispone que la rectificación de los asientos por causa de error material o de concepto, del contenido de los libros o de los folios y la reposición de los mismos, procederán de oficio o a petición de cualquier interesado.
“Se entenderá que se comete error material cuando se escriban unas palabras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia o se equivoque cualquier otro dato que deba contener la inscripción, sin cambiar por ello el sentido general de la inscripción ni de alguno de sus conceptos.”30
En cambio se entenderá que se comete error de concepto "cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su sentido porque el Registrador se hubiere formado un juicio equivocado del mismo, por una errónea calificación del contrato o acto en el consignado o por cualquiera otra circunstancia.”31
Todos estos asientos deberán ordenarse de manera cronológica y de acuerdo a su naturaleza; igualmente se asentarán el número y la fecha de cualquier solicitud de entrada y trámite, conforme a lo dispuesto por la Ley Registral y su Reglamento.
IX.- PRINCIPIOS IMPORTANTES
“La palabra principio tiene múltiples significados, su inicial acepción dice acerca del primer instante del ser o existencia de una cosa. En este sentido es el comienzo, la fuente o punto desde donde cualquier cosa procede. Es fundamental sustancia o energía, causa y base esencial de algo. Quiere decir verdad fundamento, ley o doctrina primera de la que otras son derivadas o sobre las que están fundadas y por este camino el principio llega a la consideración de áxima, axioma, o postulado.”32
Pero tal y como señala Bernardo Pérez Fernández del Castillo, "su nombre no se deriva del término filosófico inmutable, sino que se refiere a la constitución de una técnica y elaboración del estudio del Registro Público de la Propiedad, sirve de explicación teórica y práctica de la función del Registro."33
Y por lo anterior, los principios registrales no pueden considerarse verdades absolutas, ni axiomas jurídicos, pues los mismos conforman el resultado de una larga experiencia en el establecimiento de medidas legales que pretenden conceder en gran medida la seguridad sobre los derechos que recaen en los bienes inmuebles.
Con motivo de las últimas reformas al Código Civil para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México y la creación de la Ley Registral y su Reglamento, el artículo 3000 del Código Civil vigente por primera vez señala de manera expresa en su segundo párrafo, que “la función registral se regirá por los principios de publicidad, inscripción, especialidad, fe pública registral, legitimación, consentimiento, tracto sucesivo, rogación, prelación y de legalidad, establecidos en el presente Código y la Ley Registral.” 34
En este orden de ideas la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, describe en su artículo 12 cada uno de los principios registrales que rigen nuestro sistema de la siguiente manera:
“Artículo 12- La función registral se prestará con base en los principios registrales contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de manera enunciativa más no limitativa:
I. Publicidad: Es el principio y función básica del Registro que consiste en revelar la situación jurídica de los bienes y derechos registrados, a través de sus respectivos asientos y mediante la expedición de certificaciones y copias de dichos asientos, permitiendo conocer las constancias registrales.
II. Inscripción: Es el principio por el cual el registro ésta obligado a asentar los actos que determine la Ley, y que sólo por ésta circunstancia, surten efectos frente a terceros.
III. Especialidad o determinación: Principio en virtud del cual, el registro realiza sus asientos precisando con exactitud los derechos, los bienes y los titulares.
IV. Consentimiento: Consiste en la necesidad de la expresión de la voluntad acreditada fehacientemente de quien aparece inscrito como titular registral de un asiento, a efecto de que se modifique o cancele la inscripción que le beneficia.
V. Tracto Sucesivo: Es la concatenación ininterrumpida de inscripciones sobre una misma unidad registral.
VI. Rogación: Es un principio que implica que el Registrador no puede actuar de oficio sino a petición o instancia de parte interesada.
VII. Prioridad o prelación: Principio que implica que la preferencia entre derechos sobre una finca se determine por el número de entrada que otorgue el Registro, que se basará en el día, hora, minuto y segundo de su presentación ante la ventanilla, lo que determinará la preferencia y el rango, con independencia de la fecha de otorgamiento del documento.
VIII. Legalidad: Es la función atribuida al Registrador para examinar los documentos que se presenten para su inscripción y determinar si los mismos son susceptibles de inscribirse; y en caso afirmativo, llevar a cabo la inscripción solicitada, o en su defecto suspender el trámite si contienen defectos que a su juicio son subsanables o denegarla en los casos en que los defectos sean insubsanables.
IX. Legitimación: Principio en cuya virtud, prevalece lo inscrito mientras no se pruebe su inexactitud.
X. Fe Pública Registral: Por el principio de fe pública registral se presume, salvo prueba en contrario, que el derecho inscrito en el Registro existe y pertenece a su titular en la forma expresada en la inscripción o anotación respectiva.
La seguridad jurídica es una garantía institucional que se basa en un título auténtico generador del derecho y en su publicidad que opera a partir de su inscripción o anotación registral, por lo tanto, el registrador realizará siempre la inscripción o anotación de los documentos que se le presenten. Las causas de suspensión o denegación se aplicarán de manera estricta, por lo que sólo podrá suspenderse o denegarse una inscripción o anotación, en los casos de excepción que señala el Código y esta Ley.”35
X.- PUBLICIDAD REGISTRAL
Tradicionalmente en nuestra legislación el principio registral de PUBLICIDAD, se ha concebido en un sentido amplísimo, sobre la base quizá de los efectos jurídicos del mismo Registro, es decir, uno de los principales objetivos del Registro Público es hacer del conocimiento de todos, aquellos actos jurídicos que deban inscribirse para hacerse oponibles frente a terceros.
Conforme a lo dispuesto por el Código Civil para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, “el Registro será Público y los encargados del mismo tienen la obligación de permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren de los asientos que obren en los folios del Registro Público y de los documentos relacionados con las inscripciones que estén archivados. También tiene la obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los folios del Registro Público, así como certificaciones de existir o no asientos relativos a los bienes que se señalen...”36
Lo anterior lo disponía de manera expresa el artículo 3001 del Código Civil para el Distrito Federal y en las últimas reformas sufridas a dicho dispositivo, para hacer coincidir el Código con la Ley Registral para el Distrito Federal, se establece además la obligación de permitir a las personas que lo soliciten, se enteren de la información contenida en el acervo registral, “acrediten o no interés”, situación que debe guardar cuidado con la información sensible y que pudiera violar la intimidad de las personas y lo dispuesto por las leyes y tratados internacionales en materia de acceso a la información pública.
La Ley Registral para el Distrito Federal dispone en su artículo 6 fracción V lo siguiente:
...Artículo 6.- El Jefe de Gobierno nombrará al titular del Registro Público, quien tendrá las siguientes atribuciones:
...V. Permitir de manera oportuna la consulta de los asientos registrales, así como de los documentos relacionados con los mismos que estuvieren archivados en su acervo, sin que pueda negar ni restringir ese derecho a los usuarios, excepto cuando la Ley así lo establezca;...”
Como podemos darnos cuenta, para que cualquier persona tenga acceso a la información contenida en los acervos del Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal, hoy Ciudad de México, no se requiere contar con el más mínimo interés, y las reformas estructurales a todo el tema registral sufridas recientemente, así lo demuestran.
Cabe mencionar que nuestro sistema registral tiene su base y origen en el sistema Español y que en dicho sistema, ya desde hace muchos años, el contenido de los Libros del Registro de la Propiedad es público sólo para quien tenga “interés legítimo” en conocerlo, interés que en principio se presume en quien solicita la información pero que ha de ser apreciado individualmente en cada caso por el Registrador competente.
Así como en España se ha tomado conciencia en la sociedad de la necesidad de proteger los datos personales, en gran medida a causa de los avances informáticos que permiten su procesamiento masivo y la tradicional necesidad del “interés legítimo en conocer el contenido del Registro de la Propiedad” se ha venido precisando, y creando conceptos como el “tratamiento profesional de la información” que han permitido entender que el interés del solicitante puede satisfacerse con sólo una parte de los datos que resultan de los Acervos, mientras que de los restantes no se le debe informar salvo que exista y se pueda acreditar una necesidad concreta de conocerlos. En el caso de México debemos hacer un esfuerzo por cuidar mejor nuestra técnica legislativa, pues el contenido de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México y su Reglamento, así como las reformas recién aprobadas al Código Civil para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, quedan completamente desfazadas del espíritu jurídico de la Ley de Protección de datos personales para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México y de la evolución en el manejo de la información masiva.
Lo anterior reviste un problema que en nuestra opinión tiene una solución fácil, pues únicamente basta precisar que para imponerse de la información contenida en los acervos registrales, basta acreditar interés legítimo para ello, máxime que el artículo 10 del Reglamento de la Ley Registral y del Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal, hoy Ciudad de México, establece con toda claridad lo siguiente:
“Artículo 10. Para los efectos de este Reglamento, se entenderá que tienen interés legítimo; el titular registral o su representante con poder notarial, el Notario que haya autorizado la escritura de que se trate, su suplente o asociado o el Notario que presente el documento, el que sea parte en un procedimiento judicial en contra del titular registral, los albaceas debidamente acreditados y las autoridades judiciales y administrativas.”37
Contrasta con este principio registral, la Custodia de los antecedentes registrales, misma que se presenta cuando el Titular del Registro Público detecte alguna anomalía u omisión en cualquiera de los libros o folios, lo que genera la obligación de poner en custodia el libro o folio de que se trate, previa resolución motivada y fundada, que al efecto dicte, publicándose ésta.
Dentro de los motivos que la Ley Registral señala por los que el Titular pondrá en custodia el libro o folio de que se trate son:
“I. Multiplicidad de folios;
II. Falta de tracto sucesivo que no pueda ser rectificado;
III. Todos los documentos que aún localizándose en los archivos de la bóveda del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal, carezcan de los elementos y de los requisitos que puedan probar su correcta elaboración y validez como asientos regístrales;
IV. Múltiple titularidad;
V. Información registral alterada;
VI. Aquellas causas que presuman alteraciones en los asientos y el tracto registral...”38
El 10 de enero de 2014, se publicó en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el DECRETO POR EL QUE SE REFORMAN DIVERSAS DISPOSICIONES DE LA LEY REGISTRAL PARA EL DISTRITO FEDERAL, DE LA LEY ORGÁNICA DEL TRIBUNAL DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DEL DISTRITO FEDERAL, DE LA LEY DEL INSTITUTO DE VERIFICACIÓN ADMINISTRATIVA DEL DISTRITO FEDERAL, DE LA LEY DE DESARROLLO URBANO DEL DISTRITO FEDERAL Y DE LA LEY ORGÁNICA DE LA PROCURADURÍA AMBIENTAL Y DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL DISTRITO FEDERAL. Con este decreto se reformó el tercer párrafo y se adicionó un cuarto párrafo y cinco fracciones al artículo 90 de la Ley Registral para el Distrito Federal; y se adicionó un segundo párrafo a la fracción II, apartado A del artículo 7 de la Ley del Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal.
El párrafo que se agregó a la Ley Registral es del tenor literal siguiente:
“También procederá la custodia del folio real de un predio, cuando así lo determinen:
a) El Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Distrito Federal, en juicio de lesividad o nulidad, en el acuerdo correspondiente en el que se otorgue la suspensión del acto impugnado;
b) El Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal, dentro del procedimiento de verificación administrativa, en el acuerdo de suspensión que dicte como medida de seguridad;
c) Los Órganos Políticos Administrativos, dentro del procedimiento de revocación y lesividad;
d) La Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del Distrito Federal, dentro del procedimiento de revocación y de lesividad, en el que dicte el acuerdo de suspensión correspondiente; y<
e) La Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial, en los procedimientos de investigación que conozcan con motivo de ilícitos ambientales.
En el caso de documentos que hayan sido ingresados dentro de la vigencia de los avisos a que hace referencia el artículo 3016 del Código, serán detenidos, notificando de dicha circunstancia al solicitante; lo anterior se realizará sin responsabilidad alguna para el Registrador ni para el Notario Público ante quien se haya otorgado el instrumento respectivo. En caso de que el Folio o Antecedente haya sido remitido a Custodia por el Titular, el solicitante dentro del término de diez días hábiles posteriores a la publicación que haga el registrador que está conociendo del proceso de inscripción deberá presentar la solicitud de liberación. Si no es presentada dentro del término la solicitud de liberación o la misma es negada, el trámite que se encontraba detenido se denegará. Ahora bien, cuando el motivo de Custodia del Antecedente Registral se derive de una orden de autoridad administrativa o judicial, el documento será detenido y se mantendrá así, hasta en tanto la autoridad correspondiente ordene el levantamiento de la custodia. Una vez subsanado el motivo de custodia o, para el supuesto de que la Custodia provenga de una autoridad administrativa o judicial, habiéndose recibido por parte de la autoridad correspondiente la orden de liberación, la Unidad Jurídica, informará al Área que tenga bajo su cargo el trámite detenido a efecto de que continúe con el proceso registral correspondiente.”39
No se debe perder de vista que el texto original del artículo 90 de la Ley Registral para el Distrito Federal preveía que la custodia tiene por finalidad dar certeza a los asientos registrales, ya que la custodia de los antecedentes registrales se decretaba por anomalías u omisiones detectadas en los libros o folios, ya sea porque estos carecían de los elementos y requisitos para su correcta elaboración y validez o bien derivado de una orden de autoridad judicial o administrativa, que supone un litigio sobre la validez de los mismos asientos registrales, en este sentido original, se garantizaba la seguridad jurídica de los titulares de la propiedad amparada por el folio. A partir de la reforma al artículo 90 de la Ley Registral del 10 de enero de 2014, se incluyen otros supuestos de custodia administrativa que no son acordes con la razón original de la figura de la Custodia Administrativa, sino que se prevén como sanciones desproporcionadas que ya no garantizan la seguridad jurídica del titular del folio real (por el contrario; la transgreden) o de los terceros adquirentes de buena fe, tal y como puede ser un comprador o en su caso el acreedor que en la creencia de que se está contratando a la luz de la información contenida en el Registro Público de la Propiedad, desconocen que con la reforma en cuestión, su seguridad jurídica está por debajo del ahora bien tutelado que es la ejecución de la resolución de un procedimiento administrativo de verificación.
Lo anterior es así si tomamos en consideración que el artículo 172 del Reglamento de la ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México dispone que los efectos de la Custodia serán que:
“I. No se deberán realizar asientos;
II. No se expedirán constancias ni certificaciones;
III. Se denegarán los trámites relacionados, con excepción de aquellos documentos que hayan sido ingresados dentro de la vigencia de los avisos a que hace referencia el artículo 3016 del Código, respecto de los cuales se seguirá el procedimiento señalado por el artículo 167 del presente ordenamiento; y
IV. No se pueda consultar vía Sistema Informático.
A petición de parte, solamente se contestará para indicar los motivos de la Custodia”.40
Aún cuando el artículo 90 de la Ley Registral fue recientemente en este año 2018 reformado, para los efectos de que la orden de Custodia por autoridad administrativa no interrumpiera el proceso de inscripción otorgado en la prelación de los asuntos, no deja de recibir la crítica antes planteada.
XI.- PROCEDIMIENTO REGISTRAL
El procedimiento registral en la Ciudad de México comienza con la asignación del número de entrada y trámite a la solicitud presentada. Conforme a la Ley Registral esta fase de recepción puede ser física, en donde el testimonio del instrumento en el que conste el acto a inscribir, se presenta físicamente para su debida inscripción o en su caso puede ser electrónica acompañada de un formato precodificado o una copia certificada electrónica. En ambos casos se debe acreditar el pago de los derechos que se causen, cuando así proceda. La fase de recepción consistirá, dependiendo el caso, de lo siguiente:
“I. Recepción física.- El interesado presentará en la Oficialía de Partes del Registro el testimonio u otro título auténtico y se sujetará a las siguientes reglas:
a) Ingresado el documento, el sistema informático asignará al mismo, el número de entrada por orden de presentación, que será progresivo, fecha, hora y materia a que corresponda, lo que se hará constar en la solicitud de entrada y trámite de cada documento, de la que un ejemplar deberá entregarse al solicitante. La numeración se iniciará cada año calendario, sin que por ningún motivo, esté permitido emplear para documentos diversos el mismo número, salvo que se trate de un solo instrumento;
b) Con la solicitud de entrada y trámite, se turnará el testimonio o documento a inscribir, al registrador para continuar la fase de calificación; y
c) El documento presentado, podrá ir acompañado del formato precodificado.
II. Recepción electrónica.- El notario podrá enviar por medios telemáticos a través del sistema informático, el formato precodificado y una copia certificada electrónica en la que conste el acto a inscribir y deberá sujetarse a las siguientes reglas:
a) El formato precodificado, deberá enviarse firmado electrónicamente y una copia certificada electrónica, así como de su correspondiente pago de derechos que en su caso procedan. El sistema informático asignará al mismo, el número de entrada por orden de presentación, que será progresivo, fecha, hora y materia a que corresponda, generando con estos datos una boleta de ingreso y que surtirá efectos de solicitud de entrada y trámite, que se enviará al notario por vía telemática de manera inmediata. La numeración se iniciará cada año calendario, sin que por ningún motivo, esté permitido emplear para documentos diversos el mismo número, salvo que se trate de un sólo instrumento; y
b) La copia certificada electrónica deberá incluir las “notas complementarias” del instrumento en las que el notario indique que se ha cumplido con todos los requisitos fiscales y administrativos que el acto requiera para su inscripción.” 41
Una vez cumplidas las fases anteriormente mencionadas, la Ley Registral dispone que debe pasarse directamente a la fase de calificación extrínseca con el registrador. "El registrador verificará que el testimonio, formato precodificado o la copia certificada electrónica coincidan con el contenido del folio correspondiente a la finca o persona moral y no podrá exigir otros datos, requisitos e información que la necesaria para el llenado del formato precodificado. El contenido y características del formato precodificado serán establecidos en el para inscripción o anotación, dentro de un plazo máximo de veinte días hábiles siguientes al de su presentación...”42
Como resultado de la actividad calificadora, el registrador podrá inscribir el documento. Si existen faltas subsanables o insubsanables, podrá suspender o denegar la inscripción.
En términos del artículo 30 del Reglamento de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, en el procedimiento administrativo, un documento podrá encontrarse en los siguientes estados:
“I. Ingresado: Cuando se le ha asignado un Número de Entrada al documento.
II. En calificación: Cuando el documento ha sido asignado a un Registrador y aún no se determina su procedencia.
III. Inscripción: Cuando el documento contenga todos los elementos necesarios para realizar el asiento correspondiente y de la calificación se determine su procedencia.
IV. Suspendido: Cuando el documento presente defectos subsanables que impidan su registro.
V. Subsanado: Cuando fueron aclarados o atendidos los motivos de suspensión.
VI. Denegado: Cuando un documento no se registra ya sea por causas insubsanables, o bien, porque no fue subsanado en el plazo otorgado para ello.
VII. Suspensión de procedimiento por Custodia de Antecedente Registral: Cuando se actualice lo señalado por el artículo 90 de la Ley.
VIII. En recurso de inconformidad: Cuando se interpuso recurso contra la calificación.
IX. Entregado: Cuando el documento ha sido recibido por el interesado.
X. Resolución del recurso: Cuando el Titular emitió de manera definitiva su resolución al mismo.
XI. Trámite Agotado: Cuando se dio cumplimiento al trámite solicitado y se tiene como concluido el procedimiento registral.
XII. Salida Sin Registro: Cuando a solicitud del interesado o por vencimiento de plazo que se tiene para subsanar el documento suspendido, se ponga a disposición del mismo el documento en trámite, previo pago de derechos; y
XIII. Listo para Entrega: Cuando el documento se encuentre a disposición del interesado para su entrega."43
La consulta del estado que guarda el trámite podrá ser realizada a través del sitio de internet del Registro Público (http://data.consejeria.cdmx.gob.mx/index.php/dgrppyc/consulta-tu-tramite) independientemente de la publicación que se realice en el Boletín.
De conformidad con el artículo 3021 Quérter del Código Civil, la ley Registral y su Reglamento, si de la calificación del documento, el Registrador determina suspender el mismo, el solicitante tendrá un término de diez días hábiles a efecto de que presente por escrito los argumentos con los que subsane el motivo de suspensión; si el interesado presenta por escrito documentación o argumentos para subsanar el motivo de la suspensión en el plazo establecido para ello, el registrador tendrá un plazo de diez días hábiles para calificar de procedentes o improcedentes los argumentos y documentos presentados por el interesado, debiendo publicar si se registra o deniega la inscripción del documento presentado. Si el registrador deniega la inscripción del documento, su resolución debidamente fundada y motivada se publicará íntegramente en el Boletín Registral, en cuyo caso el interesado podrá presentar nuevamente argumentos por escrito, dentro del plazo de cinco días hábiles.
Contra la calificación del Registrador que suspenda o deniegue la inscripción o anotación, el interesado podrá interponer el Recurso de Inconformidad.
El recurso de inconformidad deberá interponerse por escrito, en un plazo no mayor de 15 días hábiles contados a partir del día siguiente de la publicación de la suspensión o denegación por parte del Registrador en el Boletín, y se sustanciará ante el Titular del Registro Público, quien ordenará que se practique en el folio real del inmueble objeto de la inscripción, una anotación preventiva que solo constará en el Sistema Informático y que servirá para guardar la prelación del documento a inscribir.
El artículo 182 del Reglamento de la Ley Registral establece que la Unidad Jurídica procederá al estudio de admisión del recurso de inconformidad planteado dentro del término de tres días hábiles a la interposición del mismo y procederá a realizar la anotación preventiva correspondiente si se admite a trámite el recurso.
La admisión del recurso de inconformidad se notificará al interesado mediante el Boletín, y en la misma se señalará fecha y hora para la celebración de la audiencia de ley en un plazo de diez días hábiles posteriores al acuerdo de admisión.
"La audiencia se celebrará ante la Unidad Jurídica, y tendrá por objeto admitir y desahogar las pruebas ofrecidas, así como recibir alegatos.”44
Si la resolución del Titular del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal fuese favorable al recurrente, o se ordenare la modificación del acto impugnado, se remitirá al Registrador para su inmediato cumplimiento.
Código Civil en su artículo 3022 dispone que "la calificación del Registrador podrá recurrirse por el solicitante del servicio, o por el que tenga interés ante el Titular del Registro Público. Si éste confirma la calificación, cualquiera de ellos podrá reclamarla en juicio.
Si la autoridad judicial ordena que se registre el titulo rechazado, la inscripción surtirá sus efectos, desde que por primera vez se presentó el titulo, si se hubiere hecho la anotación preventiva a que se refiere la fracción V del artículo 3043 del presente Código.”45
Es de llamar la atención que hasta el mes de febrero del año 2009 el Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal contaba con una Unidad Jurídica a cargo de un Director, mismo que debía reunir los requisitos que para ser Director General y el cual dentro de sus atribuciones tenía las de representar al Registro en todos los juicios en los que la institución fuera parte; conocer de los asuntos que le turnaban las unidades, en los casos de suspensión y denegación del servicio registral; confirmar, modificar o revocar las determinaciones suspensivas o denegatorias de los registradores y proporcionar asistencia técnica al personal de la institución y orientación jurídica a los usuarios del servicio en el orden registral y fiscal.
En el mes de marzo del año 2009 se reforma el Reglamento del Registro Público y desaparece la función de conocer de los asuntos que le turnaban las unidades, en los casos de suspensión y denegación del servicio registral; confirmar, modificar o revocar las determinaciones suspensivas o denegatorias de los registradores; para convertirse en una atribución para colaborar con la Dirección General en la sustanciación y resolución de los recursos de inconformidad; brindar apoyo jurídico en la toma de decisiones de los Registradores en su proceso de calificación; proponer a la Consejería Jurídica del Gobierno del Distrito Federal, hoy Ciudad de México las propuestas de adecuación al marco jurídico a través de la Dirección General; efectuar auditorías a la función de Calificación de los registradores y analizar y resolver sobre la procedencia, improcedencia y liberación de la custodia de los documentos que se encuentran en el acervo, así como su consulta, convirtiéndose de esta manera en juez y parte.
Ahora bien conforme al artículo 1o de la Ley de Procedimiento Administrativo del Distrito Federal, hoy Ciudad de México, dicho ordenamiento que es de orden e interés público, tiene por objeto regular los actos y procedimientos de la Administración Pública de la Ciudad de México y en ese sentido la calificación del Registrador se convierte en un acto administrativo que debe cumplir con los requisitos de validez del acto administrativo, pues de no ser así, el particular podrá demandar la nulidad del mismo.
El artículo 6, 7 y 24 de la Ley de Procedimiento Administrativo del Distrito Federal, señalan lo siguiente:
“Artículo 6º.- Se considerarán válidos los actos administrativos que reúnan los siguientes elementos:
I. Que sean emitidos por autoridades competentes, a través del servidor público facultado para tal efecto; tratándose de órganos colegiados, deberán ser emitidos reuniendo el quórum, habiendo cumplido el requisito de convocatoria, salvo que estuvieren presentes todos sus miembros, en los términos de las disposiciones jurídicas aplicables;
II. Que sea expedido sin que en la manifestación de voluntad de la autoridad competente medie error de hecho o de derecho sobre el objeto o fin del acto, dolo, mala fe y/o violencia;
III. Que su objeto sea posible de hecho y esté previsto por el ordenamiento jurídico aplicable, determinado o determinable y preciso en cuanto a las circunstancias de tiempo y lugar;
IV. Cumplir con la finalidad de interés público, derivado de las normas jurídicas que regulen la materia, sin que puedan perseguirse otros fines distintos de los que justifican el acto;
V. Constar por escrito, salvo el caso de la afirmativa o negativa ficta;
VI. El acto escrito deberá indicar la autoridad de la que emane y contendrá la firma autógrafa o electrónica del servidor público correspondiente;
VII. En el caso de la afirmativa ficta, contar con la certificación correspondiente de acuerdo a lo que establece el artículo 90 de esta Ley;
VIII. Estar fundado y motivado, es decir, citar con precisión el o los preceptos legales aplicables, así como las circunstancias especiales, razones particulares o causas inmediatas que se hayan tenido en consideración para la emisión del acto, debiendo existir una adecuación entre los motivos aducidos y las normas aplicadas al caso y constar en el propio acto administrativo;
IX. Expedirse de conformidad con el procedimiento que establecen los ordenamientos aplicables y en su defecto, por lo dispuesto en esta Ley; y
X. Expedirse de manera congruente con lo solicitado y resolver expresamente todos los puntos propuestos por los interesados o previstos por las normas.
Artículo 7º.- Son requisitos de validez del acto administrativo escrito, los siguientes:
I. Señalar el lugar y la fecha de su emisión. Tratándose de actos administrativos individuales deberá hacerse mención, en la notificación, de la oficina en que se encuentra y puede ser consultado el expediente respectivo;
II. En el caso de aquellos actos administrativos que por su contenido tengan que ser notificados personalmente, deberá hacerse mención de esta circunstancia en los mismos;
III. Tratándose de actos administrativos recurribles, deberá mencionarse el término con que se cuenta para interponer el recurso de inconformidad, así como la autoridad ante la cual puede ser presentado; y
IV. Que sea expedido sin que medie error respecto a la referencia específica de identificación del expediente, documentos o nombre completo de la persona.
Artículo 24.- La omisión o irregularidad de alguno de los elementos o requisitos de validez previstos por los artículos 6º y 7º de esta Ley o, en su caso, de aquellos que establezcan las disposiciones normativas correspondientes, producirán la nulidad o anulabilidad del acto administrativo.”46
No olvidemos que el Registro Público es una dependencia que integra a la Administración Central del Gobierno del Distrito Federal, hoy Ciudad de México, en consecuencia sus actos son considerados como una Declaración unilateral de voluntad, externa, concreta y ejecutiva, emanada de la Administración Pública del Distrito Federal, en el ejercicio de las facultades que le son conferidas por los ordenamientos jurídicos, que tiene por objeto crear, transmitir, modificar, reconocer o extinguir una situación jurídica concreta, cuya finalidad es la satisfacción del interés general.
En este sentido el procedimiento registral es un procedimiento administrativo que debe cumplir con los elementos y requisitos de validez que todo acto administrativo debe de cubrir, de tal suerte que si en el procedimiento de calificación registral no se cumplimenta alguno de éstos elementos o requisitos, el acto como tal, en este caso la calificación puede declararse nula por el Tribunal Contencioso Administrativo del Distrito Federal, hoy Ciudad de México, amén que la Ley de Procedimiento administrativo del Distrito Federal dispone en su artículo 108:
"Artículo 108.- Los interesados afectados por los actos y resoluciones de las autoridades administrativas podrán, a su elección interponer el recurso de inconformidad previsto en esta Ley o intentar el juicio de nulidad ante el Tribunal. El recurso de inconformidad tendrá por objeto que el superior jerárquico de la autoridad emisora, confirme, modifique, revoque o anule el acto administrativo recurrido."
Por su parte la Ley del tribunal Contencioso Administrativo del Distrito Federal, hoy Ciudad de México señala en su artículo 29 lo siguiente:
“ARTICULO 29.- Cuando las leyes o reglamentos del Distrito Federal establezcan algún recurso u otro medio de defensa, será optativo para la persona física o moral agotarlo o intentar desde luego el juicio ante el Tribunal. Si está haciendo uso de dicho recurso o medio de defensa, previo el desistimiento correspondiente, podrá ocurrir a juicio ante el Tribunal. El ejercicio de la acción ante este Organo Jurisdiccional, extingue el derecho para promover otro medio de defensa.”
Lo anterior hace que no se tenga que agotar necesariamente el Recurso de Inconformidad ante el Registro Público de la Propiedad y se pueda acudir ante el Tribunal de lo Contencioso directamente, ante una calificación suspensoria o denegatoria del servicio registral.
Nuestros más altos Tribunales al respecto han considerado que cuando se demanda la cancelación de una inscripción ante el Registro Público, la vía contenciosa administrativa es improcedente, cuando la acción se funda en la nulidad del acto jurídico contenido en el título inscrito.
XII.- NUEVAS TECNOLOGÍAS
En un esfuerzo por perseguir estar a la altura de los tiempos modernos y de toda la tecnología que nos rodea, en el Registro Público de la Propiedad de la Ciudad de México se han implementado reformas al Reglamento del Registro Público de la Propiedad acordes con dichos avances regulándose de alguna manera el Sistema Informático del Registro que se compone de un Control de Gestión; el SIR que contiene los datos e imágenes digitales, que relacionados entre sí, constituyen los archivos electrónicos que integran los folios y asientos registrales; las bases de datos y archivos complementarios, necesarios para explotar y validar la información y respaldos.
En enero del 2011 se publicó la LEY REGISTRAL PARA EL DISTRITO FEDERAL que abroga el Reglamento del Registro Público de la Propiedad del 2006, integrando nuevos conceptos como lo son el “Certificado Electrónico que es el documento firmado electrónicamente por un prestador de servicios de certificación que vincula los datos de la firma a su autor y confirma su identidad; la Copia certificada electrónica que es la reproducción total o parcial de una escritura o acta, así como de sus respectivos documentos del apéndice, o sólo de éstos o de alguno o algunos de ellos, que el Notario expide únicamente en soporte electrónico y que autoriza mediante su firma electrónica notarial; la Firma Electrónica Avanzada (FEA) que es generada con un certificado reconocido legalmente a través de un dispositivo seguro de creación de firma y tiene, en relación a la información firmada, un valor jurídico equivalente al de la firma autógrafa; la Firma Electrónica Notarial (FEN) que es la firma electrónica de un notario del Distrito Federal, hoy Ciudad de México, la cual se considera con igual valor jurídico que su firma autógrafa y su sello de autorizar”47 en términos de la Ley de Firma Electrónica del Distrito Federal, hoy Ciudad de México y demás disposiciones aplicables.
La Ley Registral establece que el Registro Público deberá operar con un sistema informático integral, mediante el cual se realice la captura, almacenamiento, custodia, seguridad, consulta, reproducción, verificación y transmisión de la información contenida en el acervo registral.
Se establece la posibilidad de que el procedimiento registral se lleve electrónicamente a través del sistema informático y de comunicación remota. La información almacenada en el sistema y los archivos complementarios necesarios serán utilizados para inscribir, asentar, anotar, cancelar, verificar, rectificar, validar y reponer los asientos registrales, así como para expedir certificados, copias certificadas y constancias de los asientos.
El sistema informático incluye un control de gestión a través del cual se incorpora, ordena, archiva y consulta la información sobre los trámites y servicios que presta la institución, desde su ingreso hasta su conclusión; un sistema de procedimiento registral; un sistema de información permanente y actualizado para su consulta pública, incluyendo días y horas inhábiles; las bases de datos y archivos complementarios, necesarios para explotar y validar la información; y los respaldos.
El registrador practicará los asientos a través del sistema informático y los autorizará con su firma electrónica al igual que todo documento que emita, circunstancia que se publicará en el Boletín.
La Ley Registral prevé la autorización a notarios que permitirá el envío de solicitudes por medios electrónicos con la utilización de la firma electrónica notarial.
BIBLIOGRAFÍA
1. Doctrina - PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO, BERNARDO; “Derecho Registral”; 2a Ed.; Edit. Porrúa S.A. México, 1991. - SÁNCHEZ MEDAL, RAMÓN; “De los Contratos Civiles”; (Teoría General del Contrato. Contrtos en Especial. Registro Público de la Propiedad), 13a ed.; Edit. Porrúa S.A. México, 1994. - AGUIRRE, AGUSTÍN. “Principios Hipotecarios”. “REVISTA JURÍDICA DE LA UNIVERSIDAD DE PUERTO RICO”; Puerto Rico. Vol. XXXII. Núm. 2, año 1963. - LOZANO NORIEGA, FRANCISCO. “Cuarto Curso de Derecho Civil (Contratos); versión taquigráfica del curso de 1947 por Humberto Barbosa Heldt, y corregida y puesta al día por el licenciado Tomás Lozano Molina; Asociación Nacional del Notariado Mexicano, A.C., México, 1970. 2.- Legislación - Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California, de 1870. - Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California, de 1884. - Código Civil del Distrito y Territorios Federales, de 1928. - Código Civil para el Distrito Federal y para toda la República en materia Federal, de 1928. - Código Civil para el Distrito Federal, de 1928. - Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal. - Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México. - Reglamento de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México. - Ley Orgánica de la Administración Pública del Distrito Federal. - Ley de Procedimiento Administrativo para el Distrito Federal. - Ley del Tribunal Contencioso Administrativo para el Distrito Federal.
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ALGUNAS CONSIDERACIONES SOBRE LA INCONSTITUCIONALIDAD DE LAS NORMAS QUE PERMITEN QUE LAS AUTORIDADES ADMINISTRATIVAS DISTINTAS AL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD PUEDAN ORDENAR LA CUSTODIA DE LOS FOLIOS
Por: Carlos Sergio Castillo Flores
(Publicado en marzo de 2017)
En artículo anterior se hizo un análisis sobre la posibilidad de anotar en el Registro Público de la Propiedad, los planes de uso de suelo que afectan a los inmuebles en su uso y destino, conforme a la normatividad de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda y se señalaba en dicho estudio, la inseguridad jurídica que implica que una autoridad distinta al Registro Público de la Propiedad y Comercio de la Ciudad de México, cuente con facultades legales para ordenar la Custodia Administrativa de un antecedente registral.
En esta ocasión presentaremos una serie de reflexiones en otro orden jurídico sobre el mismo tema, demostrando que no solo en el ámbito del derecho registral, las facultades otorgadas a distintas autoridades generan inseguridad jurídica, sino incluso dichas disposiciones violan los preceptos elementales de nuestra Carta Magna, generando en sí una Inconstitucionalidad en su creación y aplicación, de conformidad con lo siguiente:
Antecedentes:
1) El 21 de enero de 2011 se publicó en la Gaceta Oficial del Distrito Federal la Ley Registral para el Distrito Federal.
2) El 19 de noviembre de 2013, la Asamblea Legislativa del Distrito Federal aprobó el DECRETO POR EL QUE SE REFORMAN DIVERSAS DISPOSICIONES DE LA LEY REGISTRAL PARA EL DISTRITO FEDERAL, DE LA LEY ORGÁNICA DEL TRIBUNAL DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DEL DISTRITO FEDERAL, DE LA LEY DEL INSTITUTO DE VERIFICACIÓN ADMINISTRATIVA DEL DISTRITO FEDERAL, DE LA LEY DE DESARROLLO URBANO DEL DISTRITO FEDERAL Y DE LA LEY ORGÁNICA DE LA PROCURADURÍA AMBIENTAL Y DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL DISTRITO FEDERAL. Fue aprobado con 36 votos a favor, cero votos en contra y cero abstenciones.
3) El 13 de diciembre de 2013, el Jefe de Gobierno del Distrito Federal, Dr. Miguel Ángel Mancera Espinosa, expidió el Decreto Promulgatorio del DECRETO POR EL QUE SE REFORMAN DIVERSAS DISPOSICIONES DE LA LEY REGISTRAL PARA EL DISTRITO FEDERAL, DE LA LEY ORGÁNICA DEL TRIBUNAL DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DEL DISTRITO FEDERAL, DE LA LEY DEL INSTITUTO DE VERIFICACIÓN ADMINISTRATIVA DEL DISTRITO FEDERAL, DE LA LEY DE DESARROLLO URBANO DEL DISTRITO FEDERAL Y DE LA LEY ORGÁNICA DE LA PROCURADURÍA AMBIENTAL Y DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL DISTRITO FEDERAL.
>4) El 10 de enero de 2014, se publicó en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el DECRETO POR EL QUE SE REFORMAN DIVERSAS DISPOSICIONES DE LA LEY REGISTRAL PARA EL DISTRITO FEDERAL, DE LA LEY ORGÁNICA DEL TRIBUNAL DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DEL DISTRITO FEDERAL, DE LA LEY DEL INSTITUTO DE VERIFICACIÓN ADMINISTRATIVA DEL DISTRITO FEDERAL, DE LA LEY DE DESARROLLO URBANO DEL DISTRITO FEDERAL Y DE LA LEY ORGÁNICA DE LA PROCURADURÍA AMBIENTAL Y DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL DISTRITO FEDERAL. Con este decreto se reformó el tercer párrafo y se adicionó un cuarto párrafo y cinco fracciones al artículo 90 de la Ley Registral para el Distrito Federal; y se adicionó un segundo párrafo a la fracción II, apartado A del artículo 7 de la Ley del Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal.
5) El 8 de diciembre de 2013, fue presentada por el Jefe de Gobierno del Distrito Federal, Dr. Miguel Ángel Mancera Espinosa, ante la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, la “INICIATIVA CON PROYECTO DE DECRETO POR EL QUE SE REFORMAN, ADICIONAN Y DEROGAN DIVERSAS DISPOSICIONES DE LA LEY REGISTRAL PARA EL DISTRITO FEDERAL Y POR EL QUE SE REFORMAN, ADICIONAN Y DEROGAN DIVERSAS DISPOSICIONES DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL”.
6) El 15 de diciembre de 2013, mediante oficio MDPPSA/CSP/2018/2013, el Pleno de la Asamblea Legislativa turnó a las Comisiones Unidas Registral y Notarial y de Administración y Procuración de Justicia, para su análisis y dictamen la “INICIATIVA CON PROYECTO DE DECRETO POR EL QUE SE REFORMAN, ADICIONAN Y DEROGAN DIVERSAS DISPOSICIONES DE LA LEY REGISTRAL PARA EL DISTRITO FEDERAL Y POR EL QUE SE REFORMAN, ADICIONAN Y DEROGAN DIVERSAS DISPOSICIONES DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL”.
7) Con fecha 30 de enero de 2014, mediante oficio CRN/012/14, con fundamento en lo dispuesto por los artículos 32 párrafo segundo y 87 del Reglamento para el Gobierno Interior de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, se solicitó prórroga para la emisión del DICTAMEN A LA INICIATIVA CON PROYECTO DE DECRETO POR EL QUE SE REFORMAN, ADICIONAN Y DEROGAN DIVERSAS DISPOSICIONES DE LA LEY REGISTRAL PARA EL DISTRITO FEDERAL Y POR EL QUE SE REFORMAN, ADICIONAN Y DEROGAN DIVERSAS DISPOSICIONES DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL.
8) Con fecha 05 de febrero de 2014, mediante oficio CG/ST/ALDF/VI/100/14, con fundamento en el artículo 87 del Reglamento para el Gobierno Interior de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, se concedió prórroga de plazo a las Comisiones Unidas de Comisiones Unidas de Registral y Notarial y la de Administración y Procuración de Justicia, para elaborar el análisis y dictamen señalado en el punto anterior.
9) El 25 de abril de 2014, las Comisiones Unidas Registral y Notarial y de Administración y Procuración de Justicia emitió el “DICTAMEN A LA INICIATIVA CON PROYECTO DE DECRETO POR EL QUE SE REFORMAN, ADICIONAN Y DEROGAN DIVERSAS DISPOSICIONES DE LA LEY REGISTRAL PARA EL DISTRITO FEDERAL Y POR EL QUE SE REFORMAN, ADICIONAN Y DEROGAN DIVERSAS DISPOSICIONES DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL”.
10) El 29 de abril de 2014 la Asamblea Legislativa del Distrito Federal aprobó el proyecto del DECRETO POR EL QUE SE REFORMAN ADICIONAN Y DEROGAN DIVERSAS DISPOSICIONES DE LA LEY REGISTRAL PARA EL DISTRITO FEDERAL Y POR EL QUE SE REFORMAN, ADICIONAN Y DEROGAN DIVERSAS DISPOSICIONES DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL.
11) El 11 de junio de 2014, el Jefe de Gobierno del Distrito Federal, Dr. Miguel Ángel Mancera Espinosa expidió el Decreto Promulgatorio del DECRETO POR EL QUE SE REFORMAN ADICIONAN Y DEROGAN DIVERSAS DISPOSICIONES DE LA LEY REGISTRAL PARA EL DISTRITO FEDERAL Y DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL.
12) El 20 de junio de 2014 se publicó en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el DECRETO POR EL QUE SE REFORMAN ADICIONAN Y DEROGAN DIVERSAS DISPOSICIONES DE LA LEY REGISTRAL PARA EL DISTRITO FEDERAL Y DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, por la cual, se reformaron los artículos: 90 de la Ley Registral para el Distrito Federal; 100 de la Ley Orgánica del Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Distrito Federal; 7 de la Ley del Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal; 11 y el artículo 95 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal; artículo 25, fracción III de la Ley Orgánica de la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial del Distrito Federal.
El texto original del artículo 90 de la Ley Registral para el Distrito Federal era el siguiente:
Artículo 90.- Cuando el titular del Registro detecte alguna anomalía u omisión en cualquiera de los libros o folios, pondrá en custodia el libro o folio de que se trate, previa resolución motivada y fundada, que al efecto dicte, publicándose ésta con sujeción al procedimiento que se establece en los artículos siguientes de esta Ley.
Asimismo, se dictaminará la custodia de aquellos documentos que aún localizándose en los archivos de la bóveda del Registro carecen de los elementos y requisitos que puedan probar su correcta elaboración y validez como asientos registrales.
Igualmente se pondrán en custodia los antecedentes registrales por sentencia, resolución judicial o administrativa que la ordene.
Con la reforma de 10 de enero de 2014, el texto de la norma antes citada se adicionó para quedar de la siguiente manera:
Artículo 90. ...
Igualmente se pondrán en custodia los antecedentes registrales por sentencia, resolución jurisdiccional o acuerdo ministerial que la ordene.
También procederá la custodia del folio real de un predio, cuando así lo determinen:
I. El Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Distrito Federal, en juicio de lesividad, nulidad o acción pública en el acuerdo correspondiente en el que se otorgue la suspensión del acto impugnado;
II. El Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal, dentro del procedimiento de verificación administrativa, en el acuerdo de suspensión que dicte como medida de seguridad;
III. Los Órganos Políticos Administrativos, dentro del procedimiento de revocación, en el que dicte acuerdo de suspensión;
IV. La Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del Distrito Federal, dentro del procedimiento de revocación, en el que dicte el acuerdo de suspensión correspondiente; o,
V. La Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial, en los procedimientos de investigación que conozcan con motivo de ilícitos ambientales.
El texto de este artículo, a partir del decreto de reforma del 20 de junio de 2014, es el siguiente:
Artículo 90.- Cuando el Titular detecte alguna anomalía u omisión en cualquiera de los libros o folios, pondrá en custodia el libro o folio de que se trate, previa resolución motivada y fundada, que al efecto dicte, publicándose ésta con sujeción al procedimiento que se establece en los artículos siguientes de esta Ley.
Los motivos por los que el Titular pondrá en custodia el libro o folio de que se trate son:
I. Multiplicidad de folios;
II. Falta de tracto sucesivo que no pueda ser rectificado;
III. Todos los documentos que aún localizándose en los archivos de la bóveda del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal, carezcan de los elementos y de los requisitos que puedan probar su correcta elaboración y validez como asientos regístrales;
IV. Múltiple titularidad;
V. Información registral alterada;
VI. Aquellas causas que presuman alteraciones en los asientos y el tracto registral.
Igualmente se pondrán en custodia los antecedentes registrales por sentencia, resolución judicial o administrativa que la ordene.
También procederá la custodia del folio real de un predio, cuando así lo determinen:
a) El Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Distrito Federal, en juicio de lesividad o nulidad, en el acuerdo correspondiente en el que se otorgue la suspensión del acto impugnado;
b) El Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal, dentro del procedimiento de verificación administrativa, en el acuerdo de suspensión que dicte como medida de seguridad;
c) Los Órganos Políticos Administrativos, dentro del procedimiento de revocación y lesividad;
d) La Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del Distrito Federal, dentro del procedimiento de revocación y de lesividad, en el que dicte el acuerdo de suspensión correspondiente; y
e) La Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial, en los procedimientos de investigación que conozcan con motivo de ilícitos ambientales.
En el caso de documentos que hayan sido ingresados dentro de la vigencia de los avisos a que hace referencia el artículo 3016 del Código, serán detenidos, notificando de dicha circunstancia al solicitante; lo anterior se realizará sin responsabilidad alguna para el Registrador ni para el Notario Público ante quien se haya otorgado el instrumento respectivo.
En caso de que el Folio o Antecedente haya sido remitido a Custodia por el Titular, el solicitante dentro del término de diez días hábiles posteriores a la publicación que haga el registrador que está conociendo del proceso de inscripción deberá presentar la solicitud de liberación.
Si no es presentada dentro del término la solicitud de liberación o la misma es negada, el trámite que se encontraba detenido se denegará.
Ahora bien, cuando el motivo de Custodia del Antecedente Registral se derive de una orden de autoridad administrativa o judicial, el documento será detenido y se mantendrá así, hasta en tanto la autoridad correspondiente ordene el levantamiento de la custodia.
Una vez subsanado el motivo de custodia o, para el supuesto de que la Custodia provenga de una autoridad administrativa o judicial, habiéndose recibido por parte de la autoridad correspondiente la orden de liberación, la Unidad Jurídica, informará al Área que tenga bajo su cargo el trámite detenido a efecto de que continúe con el proceso registral correspondiente.
Como podemos observar, la reforma publicada el 10 de enero de 2014, dota de atribuciones y facultades a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, al Instituto de Verificación Administrativa, a la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial, al Tribunal de lo Contencioso Administrativo, todos del Distrito Federal, hoy Ciudad de México y a las 16 delegaciones políticas de ésta para aplicar medidas administrativas precautorias (entre ellas, la custodia de los folios reales) a inmuebles o construcciones que presenten irregularidades en la integración de su documentación; o, en su caso, imponer sanciones penales a quien autorice o edifique violando la normatividad aplicable, es decir, las citadas autoridades, podrán ordenar la custodia del folio real de un inmueble o predio, o del antecedente registral de las denominadas fincas como unidad registral, que obran en los acervos del Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Distrito Federal hoy Ciudad de México, con el objetivo de evitar actos traslativos de dominio de bienes inmuebles construidos en contravención a los usos de suelo previstos en los diferentes ordenamientos.
No se debe perder de vista que el texto original del artículo 90 de la Ley Registral para el Distrito Federal preveía que la custodia tiene por finalidad dar certeza a los asientos registrales, ya que la custodia de los antecedentes registrales se decretaba por anomalías u omisiones detectadas en los libros o folios, ya sea porque estos carecían de los elementos y requisitos para su correcta elaboración y validez o bien derivado de una orden de autoridad judicial o administrativa, que supone un litigio sobre la validez de los mismos asientos registrales, en este sentido original, se garantizaba la seguridad jurídica de los titulares de la propiedad amparada por el folio. A partir de la reforma al artículo 90 de la Ley Registral del 10 de enero de 2014, se incluyen otros supuestos de custodia administrativa que no son acordes con la razón original de la figura de la Custodia Administrativa, sino que se prevén como sanciones desproporcionadas que ya no garantizan la seguridad jurídica del titular del folio real (por el contrario; la transgreden) o de los terceros adquirentes de buena fe, tal y como puede ser un comprador o en su caso el acreedor que en la creencia de que se está contratando a la luz de la información contenida en el Registro Público de la Propiedad, desconocen que con la reforma en cuestión, su seguridad jurídica está por debajo del ahora bien tutelado que es la ejecución de la resolución de un procedimiento administrativo de verificación.
De igual manera el Decreto de reformas publicada el 10 de enero de 2014, antes citado, también reformó preceptos de la Ley del Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal hoy Ciudad de México, conforme a la siguiente norma:
Artículo 7. En materia de verificación administrativa el Instituto y las Delegaciones tienen la siguiente competencia:
A. El Instituto tendrá las atribuciones siguientes:
(…)
II. ...
También podrá ordenar la custodia del folio real del predio de manera fundada y motivada, al Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal, cuando se trate de un procedimiento administrativo de verificación relacionado con desarrollo urbano, construcciones, inmuebles u ordenamiento territorial, para evitar la inscripción de actos que impidan la ejecución de la resolución del fondo del asunto.
Las normas antes transcritas se analizaran en conjunto debido a que están interrelacionadas, por lo siguiente:
a) El artículo 90, inciso b) de la Ley Registral, concede la facultad al Registro Público de la Propiedad para poner en custodia a los folios reales por determinación del Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal. El artículo 7, apartado A, fracción II, de la Ley del INVEA, otorga la facultad al INVEA para ordenar al Registro Público la custodia administrativa de folios reales como medida de seguridad para evitar la inscripción de actos que impidan la ejecución de la resolución del fondo del asunto en un procedimiento administrativo de verificación.
b) El ejercicio de la facultad ordenadora prevista en el artículo 7, apartado A, fracción II, de la Ley del INVEA, y la de ejecutar, prevista en artículo 90, inciso b) de la Ley Registral, derivan en la realización de un acto consistente en la custodia administrativa de folios reales o antecedentes registrales de los inmuebles involucrados. Ambos preceptos prevén tanto a la autoridad responsable ordenadora como a la autoridad responsable ejecutora.
c) La naturaleza ontológica de la custodia administrativa se deduce de la interpretación armónica de ambos preceptos, en el sentido de que esta figura se transformó en >una medida de seguridad (artículo 90, inciso b) de la Ley Registral) para evitar la inscripción de actos que impidan la ejecución de la resolución del fondo de un procedimiento administrativo de verificación relacionado con desarrollo urbano, construcciones, inmuebles u ordenamiento territorial (artículo 7, apartado A, fracción II, de la Ley del INVEA).
Por la interdependencia de ambos preceptos, se analizan de manera conjunta, pues no se podría considerar la inconstitucionalidad de uno sin advertir la inconstitucionalidad del otro.
Los planteamientos de inconstitucionalidad e inconvencionalidad que este modesto estudio realiza de las normas antes referidas, son los siguientes:
I. Las normas mencionadas son inconstitucionales e inconvencionales por ser desproporcionadas en relación con los artículos constitucionales 14, párrafo segundo, y 16, párrafo primero, y 21.1 de la Convención Americana sobreDerechos Humanos, que reconocen los derechos de certeza jurídica, seguridad jurídica y propiedad.
El principio de proporcionalidad es la técnica que permite definir cuando una norma secundaría que constituye un límite a un derecho es compatible con la Constitución; y para determinar si las normas reclamadas son proporcionales se desarrolla el siguiente test de proporcionalidad:
a) No se cumple con el subprincipio de idoneidad. Este subprincipio consiste en que la creación normativa del legislador ordinario que intervenga en un derecho humano o sus garantías debe ser adecuada para contribuir a la obtención del fin constitucionalmente tutelado. Es decir, el contenido normativo de la disposición secundaria debe ser un medio para alcanzar los fines constitucionales.
El artículo 90, inciso b) (antes fracción II) de la Ley Registral para el Distrito Federal hoy Ciudad de México; y el apartado A, fracción II, párrafo segundo, del artículo 7 de la Ley del Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal hoy Ciudad de México, no son medios eficientes para lograr los fines constitucionales de los derechos de certeza jurídica, seguridad jurídica y propiedad, por lo siguiente:
a.1.- Las normas en estudio no son adecuadas para contribuir al fin constitucional de la seguridad jurídica y certeza jurídica, en razón de que la seguridad jurídica y certeza jurídica, reconocidos en los artículos 14 y 16 de la Constitución General y en diversos tratados internacionales de los que México es parte, es la base sobre la cual descansa el sistema jurídico mexicano, lo que tutela es que el gobernado jamás se encuentre en estado de indefensión.
En ese sentido, su contenido esencial radica en "saber a qué atenerse" respecto de la regulación normativa prevista en la ley y a la actuación de la autoridad.
El texto de los preceptos constitucionales que reconoce el derecho de certeza y seguridad jurídica son los siguientes:
Artículo 14. ...
Nadie podrá ser privado de la libertad o de sus propiedades, posesiones o derechos, sino mediante juicio seguido ante los tribunales previamente establecidos, en el que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento y conforme a las Leyes expedidas con anterioridad al hecho.
Artículo 16. Nadie puede ser molestado en su persona, familia, domicilio, papeles o posesiones, sino en virtud de mandamiento escrito de la autoridad competente, que funde y motive la causa legal del procedimiento.
Así las cosas, las inscripciones en el folio real se crearon para dar seguridad y certeza jurídica frente a terceros, mediante la publicidad de la propiedad, posesión, gravámenes y otras limitaciones; con ello se protegen derechos adquiridos de los titulares registrales y a los denominados terceros registrales, que son todos aquellos que celebran actos jurídicos sobre los bienes inmuebles inscritos en el Registro Público de la Propiedad y que se encuentran investidos de la fe pública que otorga el Registro para la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario. El principio de legitimación en materia registral es el referente al reconocimiento hecho por la norma jurídica del poder realizar un acto jurídico con eficacia; es decir, a través del registro se otorga eficacia a las transacciones que realiza el titular de los inmuebles inscritos.
La Suprema Corte de Justicia de la Nación, en diversos precedentes ha reconocido que los principios de seguridad y certeza jurídica contenidos en los artículos 14 y 16 de la Constitución General, se respetan por las autoridades legislativas cuando expiden normas general que permite a sus destinatarios conocer con fidelidad las consecuencias jurídicas de su conducta al ubicarse en cualquier hipótesis que contemple la norma, o saber que la actuación de una autoridad ha afectado su esfera jurídica, en especial sus derechos humanos.
Para efectos de comprender la incompatibilidad de las normas analizadas para garantizar la certeza y seguridad jurídica del titular registral o de los terceros registrales, es conveniente distinguir entre la custodia de libros o folios que realiza el Titular del Registro Público (primer párrafo del artículo 90 de la Ley Registral) y la custodia del antecedente registral de un predio que ordenan o determinan el Tribunal de lo Contencioso Administrativo, el Instituto de Verificación Administrativa, los Órganos Políticos Administrativos, la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda y la Procuraduría Ambiental, todos del Distrito Federal, hoy Ciudad de México (cuarto párrafo y sus incisos del artículo 90 de la Ley Registral).
La primera modalidad de custodia administrativa, la que realiza el Titular del Registro Público, conforme al planteamiento original de la Ley Registral, se presenta cuando en el Registro Público de la Propiedad se detecta alguna anomalía u omisión en cualquiera de los libros o folios, lo que genera la Custodia, previa resolución motivada y fundada, que al efecto dicte la dependencia en cuestión y en todos los casos ante la incertidumbre del verdadero titular del derecho inscrito.
Esta primera modalidad de custodia, se determina cuando existe incertidumbre sobre la propiedad de un bien inmueble, ya sea por existir varios antecedentes para un inmueble, ya sea porque la concatenación de propietarios que debe existir en los inmuebles se haya roto y no pueda ser rectificado el tracto sucesivo que todo folio debe guardar, o porque los asientos registrales carezcan de los requisitos que prueben su correcta elaboración y validez de sus asientos; porque existen varios titulares para el mismo inmueble; porque se encuentre la información registral alterada; o bien existan causas que presuman alteraciones en los asientos y tracto registral (párrafo segundo y las fracciones I a VI del artículo 90 de la Ley Registral), esta determinación la toma el Titular del Registro Público de la Propiedad para no vulnerar la finalidad principal del Registro Público que es la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.
Como podemos observar, en la custodia administrativa que decrete el Titular del Registro Público, ésta se rige por el procedimiento que prevén los artículos 91 a 94 de la Ley Registral, así lo prevé la última oración del primer párrafo del artículo 90 de esta ley: “publicándose ésta con sujeción al procedimiento que se establece en los artículos siguientes de esta Ley”.
Como los efectos del Registro Público son declarativos, es decir, que el derecho de propiedad no surge con el Registro Público, sino solo lo hace del conocimiento de terceros de manera oponible, no se puede decir que la custodia administrativa que decreta el Titular del Registro Público menoscabe los derechos del titular registral de manera permanente en ningún caso, pues, para esta modalidad de Custodia, el interesado en que se libere un antecedente de la custodia administrativa, tendrá el derecho de solicitar su liberación y una vez que haya exhibido ante el Registro los elementos que subsanen las anomalías u omisiones observadas en el folio o libro, llámese antecedente del inmueble, el Titular del Registro Público en un plazo no mayor a treinta días hábiles, notificará por Boletín al interesado la procedencia o no de la liberación solicitada, o bien los elementos que se requieran para su solución. También se prevé que si los elementos presentados no son suficientes a juicio del Titular del Registro Público para subsanar las anomalías u omisiones observadas en el folio o libro, el Titular del Registro Público en un plazo no mayor de quince días hábiles, dictará nueva resolución fundada y motivada en el sentido de que el folio o libro continúe en custodia, y en su caso los elementos que se requieran para su solución y el interesado en cualquier momento podrá recurrir a la Autoridad Judicial competente a solicitar la liberación correspondiente. El procedimiento descrito anteriormente se encuentra previsto en los artículos 91 a 94 de la Ley Registral.
En la segunda modalidad de custodia administrativa que es la ordenada por las autoridades previstas en los incisos del a) al e) del artículo 90 de la Ley Registral, y, en específico, para el caso que nos ocupa, la custodia administrativa ordenada por el Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal [inciso b) del artículo 90 de la Ley Registral], el titular registral o interesado cuyo folio se afecta no tiene un procedimiento previsto en la Ley Registral para liberar de la custodia al antecedente registral que corresponde al inmueble de su propiedad. Lo que prevé la Ley Registral, para levantar este tipo de custodia, es lo siguiente:
Ahora bien, cuando el motivo de Custodia del Antecedente Registral se derive de una orden de autoridad administrativa o judicial, el documento será detenido y se mantendrá así, hasta en tanto la autoridad correspondiente ordene el levantamiento de la custodia.
Una vez subsanado el motivo de custodia o, para el supuesto de que la Custodia provenga de una autoridad administrativa o judicial, habiéndose recibido por parte de la autoridad correspondiente la orden de liberación, la Unidad Jurídica, informará al Área que tenga bajo su cargo el trámite detenido a efecto de que continúe con el proceso registral correspondiente.
La regulación es en estos términos porque el Registro Público de la Propiedad actúa como autoridad ejecutora, y son las autoridades ordenadoras (las previstas en los incisos del artículo 90) los que deberán fundar y motivar la resolución de poner en custodia el folio de un predio, por lo que serán estas autoridades a las que les corresponderá ordenar el levantamiento de la custodia, y el Registro Público nuevamente será una mera autoridad ejecutora.
Pero este segundo tipo de custodia administrativa ordenada por las Autoridades distintas al Registro Público, resulta ser una afectación de los derechos del titular registral o del tercero registral de buena fe, situación que se puede considerar como un menoscabo de manera permanente a su derecho de propiedad o de hipoteca, o al menos no se trata de una simple afectación temporal, porque a diferencia del primer tipo de custodia en la que el titular o interesado puede acudir en cualquier momento a solicitar la liberación del antecedente registral del inmueble de su propiedad, aportando los elementos o exhibiendo los documentos que subsanen las anomalías u omisiones observadas en el folio o libro, el interesado o tercero adquirente de buena fe o el acreedor hipotecario del segundo tipo de custodia no puede aportar elemento alguno o documento que subsane una irregularidad cometida por el constructor del inmueble en un trámite administrativo en donde el propietario final del inmueble o el acreedor que lo recibe en garantía y que es un tercero regristral de buena fe, no formó parte de ninguna manera del procedimiento administrativo que genera la Custodia, lo que trae como consecuencia que la afectación de sus derechos registrales (garantes de la certeza y seguridad jurídica del titular registral o acreedor hipotecario) y su derecho de propiedad se haga permanente ante la imposibilidad fáctica y jurídica de aportar elementos que subsanen la irregularidad que provocó que la autoridad administrativa ordene la Custodia Administrativa del folio que sirve de antecedente registral del inmueble adquirido o que fue dado en garantía y que fue sujeto a un procedimiento de verificación en su proceso de construcción. Esto es así pues la consecuencia jurídica de la Custodia Administrativa en los antecedentes registrales de un inmueble provoca que en los mismos no se deberán realizar asientos; no se expedirán constancias ni certificaciones; se denegarán los trámites relacionados y no se podrán consultar vía Sistema Informático, afectando de esta forma el derecho real de propiedad o de hipoteca y por lo tanto dichas disposiciones pueden ser inconstitucionales.
Por lo anterior, la custodia administrativa ordenada por cualquiera de las autoridades administrativas diferentes al Registro Público de la Popiedad no solo se traduce en un acto de molestia, sino que constituye un verdadero acto privativo porque es incierto el momento en que la autoridad ordenadora deje insubsistente la custodia y porque el titular del derecho de propiedad o de hipoteca que es un tercer registral de buena fe, puede tener la necesidad de hacer oponibles los actos jurídicos que realice en relación a su inmueble y no los pueda hacer oponibles frente a terceros, perdiendo su prelación, lo que le impide un ejercicio pleno de su derecho de propiedad, o de hipoteca y una incertidumbre e inseguridad jurídica notoria. La imposibilidad de ejercer sus derechos registrales le puede generar daños irreparables y permanentes, ya que la custodia le puede impedir concretar un acto traslativo de dominio sobre su predio, o el otorgamiento de un crédito hipotecario o ejecución del mismo para el caso del acreedor hipotecario.
Todo acto de privación o molestia al derecho de certeza y seguridad jurídica y de propiedad, debe ser notificado de manera efectiva, clara, precisa y completa al particular afectado; y conforme a lo anterior, la custodia ordenada por cualuiqer autoridad administrativa distinta al Registro Público de la Propiedad no garantiza que todos los propietarios terceros adquirentes de buena fe o acreedores hipotecarios del predio cuyo folio se pone en custodia puedan conocer esta determinación y defenderse oportuna y efectivamente. En especial, los titulares del derecho de propiedad de los folios auxiliares de un predio sujeto al régimen de propiedad en condominio quedan en estado de indefensión porque no son parte del procedimiento administrativo de verificación del que pudiera derivar la orden del cualquier autoridad administrativa para poner en custodia el folio correspondiente.
Las normas analizadas, al otorgar al Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal hoy Ciudad de México o cualquier otra autoridad distinta al Registro Público de la Propiedad, la facultad de ordenar la custodia administrativa del folio real del predio en conflicto, y la ejecución inmediata de la orden por el Registro Público, sin que se dé audiencia a los titulares registrales o propietarios adquirentes de buena fe o acreedores hipotecarios, genera una violación al derecho de debido proceso.
a.2.- La atribución del Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal hoy Ciudad de México o cualquiera ora autoridad administrativa distina del Registro Público de la Propiedad (autoridad ordenadora) de ordenar la custodia administrativa de un folio real, tiene como efecto: impedir la inscripción de actos en el folio real que impidan la ejecución de la resolución de fondo en un procedimiento administrativo de verificación relacionado con el desarrollo urbano, construcciones, inmuebles u ordenamiento territorial.
La custodia administrativa tiene por consecuencia la imposibilidad de poder inscribir actos relacionados con el inmueble transgrediendo la seguridad y certeza jurídica que proporciona la prelación o prioridad con relación a terceros registrales adquirentes o acreedores hipotecarios de buena fe. El axioma: “el que es primero en registro es primero en derecho” se quebranta. Por ejemplo, el que realiza la compra del bien inmueble no tendrá la garantía de que su derecho de propiedad tenga prelación sobre la de otros (artículos 2266 y 3013 del Código Civil para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México); o el acreedor hipotecario no podrá hacer oponible su gravamen (artículo 2982 del Código Civil para el Distrito Federal hoy Ciudad de México); y el titular del derecho de propiedad sobre el inmueble inscrito tendrá que responder de la ineficacia de las transacciones que realice en relación a éste.
La custodia administrativa de folios reales ordenada por cualquier autoridad administrativa distinta del Registro Público de la Propiedad, como medida de seguridad, no tiene por finalidad evitar que se afecten los derechos de los particulares, por el contrario genera perjuicios a los titulares registrales y/o terceros adquirentes o acreedores hipotecarios de buena fe, es el caso de los dueños de unidades privativas en un predio sujeto al régimen de propiedad en condominio cuyo folio matriz se pone en custodia. En este caso, los dueños de las unidades privativas o los acreedores hipotecarios de las mismas son afectados porque sus folios auxiliares siguen la suerte del folio matriz en custodia, que corresponde al predio que es objeto de un procedimiento administrativo de verificación al constructor de las unidades privativas; esto genera inseguridad jurídica a los titulares del derecho de propiedad adquirentes de buena fe de los folios auxiliares, ya que el dueño de la unidad privativa que compra sin advertir las irregularidades del predio relacionada con el ordenamiento urbano, la construcción o del ordenamiento territorial, en lugar de generársele una vía de solución y protección, se le perjudica con la imposibilidad de realizar actos oponibles a terceros en relación con dicho bien que ahora es de su propiedad y que lo adquirió bajo la certeza de que el mismo se encontraba libre de gravámenes y limitaciones en su dominio, por así haberlo expresado el Registro Público de la Propiedad y con posterioridad a su adquisición con apariencia de certeza jurídica, se determina la custodia administrativa de los antecedentes registrales de su inmueble por una orden de Autoridad administrativa distinta al Registro Público y por presuntas irregularidades cometidas por el constructor del inmueble que adquirió. Los particulares que compraron una unidad privativa antes de que el folio matriz se pusiera en custodia se ven afectados de manera gravosa, irreparable e incluso permanente por esta medida y lo mismo sucede con un acreedor hipotecario que otorga un crédito para la adquisición de una vivienda en las circunstancias anotadas.
La facultad de cualquier autoridad adiministrativa distinta al Registro Público de la Propiedad, de ordenar al Registro Público la custodia de un folio real, y la de éste de ejecutarla, reduce todos los efectos jurídicos que debe generar la aplicación de los principios registrales que son el pilar de cualquier sistema registral y con ello la seguridad jurídica y certeza que debe generar el Registro Público queda eliminada.
La inscripción de actos que realicen los titulares de las unidades privativas en nada impide la ejecución de la resolución del fondo de un procedimiento administrativo de verificación. Las unidades privativas, si bien son dependientes del predio sujeto al régimen de propiedad en condominio, sus titulares no tienen la obligación de soportar la restricción a los derechos registrales y de propiedad que genera la custodia administrativa, por no ser partes y no ser responsables de las irregularidades en la construcción del Condominio.
Si bien se prevé que la orden de la custodia administrativa sea debidamente fundada y motivada, lo cual implica que la autoridad pueda actuar conforme al principio de legalidad, ello no implica que la norma sea constitucional en el sentido de que garantice la certeza y seguridad jurídica del titular del derecho de propiedad afectado.
En este orden de ideas, las normas analizadas no prevén el supuesto de que se ponga en custodia administrativa a un folio correspondiente a un predio sujeto al régimen de propiedad en condominio y que, por consecuencia, los folios auxiliares pertenecientes a las unidades privativas sigan la misma suerte del folio matriz, en cuyo caso los titulares del derecho de propiedad de los folios auxiliares no tienen una posibilidad real de conocer del procedimiento administrativo de verificación por no ser partes, ante quién se lleva a cabo, el actuar de la autoridad, y las consecuencias que pueden surgir del mismo. Esto implica, que está en estado de indefensión ante la determinación de la custodia administrativa. Por ello se transgreden los derechos de certeza y seguridad jurídica del titular del derecho de propiedad del folio auxiliar, porque las normas reclamadas prevén una medida con efectos de sanción trascendental, pues afecta a sujetos distintos de las partes en el procedimiento administrativo de verificación.
Las normas en cuestión no permiten a los afectados por la custodia administrativa saber de la existencia de esta medida dictada en un procedimiento administrativo, su debida fundamentación y motivación, o las facultades y competencia de la autoridad que la ordenó.
a.3.- Así las cosas, la custodia administrativa que realice el Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal, por orden de cualquier autoridad administrativa, tiene como efecto el resguardo administrativo del folio real, lo que implica que se pondrá en resguardo y vigilancia el folio del predio correspondiente. El resguardo o vigilancia del folio congela al inmueble inscrito en éste, pues no se podrá realizar en él ninguna inscripción o anotación, evitando que todo acto jurídico que se realice en relación con el inmueble que ampara el folio no sea oponible frente a terceros. La consecuencia es muy amplia, y la afectación a la certeza y seguridad jurídica del titular del derecho de propiedad o de hipoteca sobre el inmueble inscrito en el folio es grave, pues evita cualquier inscripción de actos que realice sobre el inmueble y tratándose de los terceros adquirentes o acreedores de buena fe que fiándose de la información proporcionada por el Registro Público de la Propiedad antes de la determinación de Custodia por orden de las autoridades ordenadoras, son afectados en su esfera jurídica al sufrir las consecuencias jurídicas que contrae la Custodia del antecedente registral del inmueble que adquirieron o tomaron como garantía de una obligación, sin haber sido parte en el procedimiento administrativo que originó la orden de custodia, violando sus derechos humanos y garantías más elementales.
Además no existe disposición normativa que determine que la Custodia Administrativa se refleje en el certificado de gravámenes que solicite el titular registral después de estar protegido por la prioridad que otorga el principio de prelación, sus acreedores, o el interesado en adquirir el bien inmueble inscrito o el acreedor que recibe en garantía un inmueble, lo cual es contrario a la certeza y seguridad jurídica que deben tener dichos interesados, porque se les priva de conocer eficientemente la situación jurídica del Folio Real y, por ende, del bien inmueble inscrito que adquirieron o recibieron en hipoteca, es decir, con la Custodia ordenada por el INVEA o cualesquiera de las otras autoridades facultadas para emitir la orden se violentan los derechos de prelación y preferencia que obtuvo el tercero adquirente o acreedor de buena fe al contratar con el titular registral de un inmueble que no tiene limitaciones en su dominio, ni gravámenes conforme a la certificación otorgada en términos del artículo 3016 del Código Civil y que sirvió para firmar la escritura de adquisición del inmueble o de constitución de cuyo antecedente se pone en Custodia Administrativa vulnerando los derechos de prelación a favor del tercer adquirente de buena fe.
La adición de las normas analizadas a la materia registral genera incongruencias en el sistema jurídico en detrimento de la seguridad y certeza jurídica del gobernado. Esto es así porque las normas en cuestión atienden temas relativos al orden urbanístico que se encuentran regulados por su propia legislación y que participa de principios jurídicos distintos a la conformación de los asientos registrales y los derechos que tutela el Registro Público de la Propiedad. La medida administrativa de la custodia de folios reales trae como consecuencia que no se expidan constancias ni certificaciones sobre el inmueble en cuestión, con lo cual se transgrede la certeza y seguridad jurídica que debe proporcionar el Registro Público de la Propiedad, a través de la publicidad, es decir, el dar a conocer por medio de los asientos o constancias del mismo, que deben estar abiertos para todos, las relaciones jurídicas que conciernen a los inmuebles, o bien que se impida la inscripción o anotación de cualquier acto, haciendo nugatorio el derecho a hacer oponible frente a terceros el acto celebrado por el tercero registral adquirente o acreedor hipotecario de buena fe.
Conforme a lo anterior, la publicidad del Registro Público de la Propiedad, permite oponer lo inscrito frente a todo el mundo y el registro revela la realidad de las situaciones jurídicas inscribibles e inscritas, de tal manera que lo inscribible no inscrito, no puede producir efectos contra los terceros de mejor derecho y por tal razón la publicidad está concebida como los derechos que otorga la inscripción y que consisten en la presunción de su existencia y apariencia jurídica y la oponibilidad frente a otro no inscrito. Es por ello que la custodia administrativa además de ser un acto de molestia constituye un acto privativo porque hay consecuencias permanentes e irreparables en la oponibilidad que representa el registro de actos jurídicos relacionados con un inmueble.
Las normas estudiadas no prevén un medio eficiente para notificarle al titular del folio real o a los terceros que tienen relaciones jurídicas con los titulares registrales de los inmuebles (los cuales se fían de la certeza jurídica que concede el Registro Público de la Propiedad) que el inmueble y su antecedente registral queda sujeto a la custodia administrativa, lo cual genera que el particular esté en estado de indefensión porque desconocerá el momento en que ya no podrá hacer oponible a terceros los actos jurídicos que realice en relación a su predio y los terceros dejarán de tener certeza jurídica del estado jurídico de los bienes inmuebles sobre los que contratarán. El titular registral de cualquier inmueble o en su caso los denominados terceros registrales adquirentes de buena fe no sabrán a qué atenerse cuando las autoridades ordenadoras ejerzan su facultad de ordenar la custodia de folios reales, y el Registro Público lo ejecute, después de adquirir un inmueble al amparo de la fe registral.
a.4.- Las normas analizadas no son adecuadas para contribuir al fin constitucional del derecho de propiedad, por lo siguiente:
De conformidad con lo dispuesto por el artículo 830 del Código Civil para el Distrito Federal, el propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes. El derecho de propiedad incluye la facultad del titular de disponer del bien del que es propietario. Tal disposición debe ser plena, es decir, debe surtir efectos contra terceros y éstos conforme a las disposiciones en materia de Registro Público también deben beneficiarse de ese derecho de propiedad pleno que se materializa en la publicidad que otorga el estar inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
En el ámbito del Derecho Civil y más en los países que tenemos como antecedentes al Derecho Francés, la libertad del propietario es la regla y el límite o limitación constituye la excepción.
La atribución del Instituto de Verificación Administrativa del Distrito hoy Ciudad de México o de cualquier otra autoridad administrativa distinta al Registro Público de ordenar la custodia del folio real de un inmueble, y la ejecución de la orden por el Registro Público, afecta la disponibilidad del bien inmueble al no poderse completar eficazmente una transacción sobre el mismo, afectando, en consecuencia, la propiedad del tercero adquirente de buena fe y su libre disposición, o los derechos del acreedor hipotecrio porque mientras permanezca la custodia del folio real, el patrimonio afectado por la determinación inconstitucional de la Custodia queda inmovilizado jurídicamente.
El derecho de propiedad se encuentra reconocido en los artículos 14 y 27 constitucionales, y 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, los textos son los siguientes:
De la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos:
Artículo 14. ...
Nadie podrá ser privado de la libertad o de sus propiedades, posesiones o derechos, sino mediante juicio seguido ante los tribunales previamente establecidos, en el que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento y conforme a las Leyes expedidas con anterioridad al hecho.
(Énfasis añadido)
Artículo 27. La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional, corresponde originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada
(…)
La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público,…
(Énfasis añadido)
De la Convención Americana sobre Derechos Humanos:
Artículo 21. Derecho a la Propiedad Privada
1. Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social.
2. Ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnización justa, por razones de utilidad pública o de interés social y en los casos y según las formas establecidas por la ley.
3.Tanto la usura como cualquier otra forma de explotación del hombre por el hombre, deben ser prohibidas por la ley.
La atribución que conceden las normas reclamadas de que el Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal o cualquiera de las otras autoridades administrativas distintas al Registro Público, ordene la custodia de un folio real, es para que esas autoridades limiten la facultad inherente al titular del derecho de propiedad de disponer del bien del que se es propietario, ya que si el folio real que ampara el bien inmueble se pone en custodia, la disposición del mismo no podrá tener efectos ante terceros por la falta de inscripción de la transacción relativa, afectando además a los terceros adquirentes o acreedores hipotecarios de buena fe que celebraron los actos jurídicos que recaen en el bien inmueble cuya Custodia no existía al celebrar las transacciones. La razón prevista en las normas estudiadas para otorgar esa atribución a las diversas autoridades administrativas es: evitar la inscripción de actos que impidan la ejecución de la resolución del fondo del asunto de la verificación relacionada con el desarrollo urbano, construcciones, inmuebles u ordenamiento territorial. Esta no es una razón de utilidad pública para restringir o imponer modalidades a la propiedad, lo que busca la norma es preservar un procedimiento administrativo a costa de la violación de los derechos de propiedad, certeza y seguridad jurídica, sin que existan los elementos mínimos para para que los titulares registrales puedan defenderse o para que terceros adquirentes o acreedores hipotecarios de buena fe que tienen relaciones jurídicas con los titulares registrales de los inmuebles puedan conocer la situación jurídica y defender sus derechos.
Las normas fundamentales y secundarias deben salvaguardar la certeza y seguridad jurídica de los gobernados. No es justificable que con la orden de custodia y su ejecución, se transgreda el derecho de disponibilidad del bien inmueble cuyo folio real se afecta, en perjuicio de los titulares registrales y de los terceros que tienen relaciones jurídicas con estos, porque el Estado pretenda impedir la ejecución de la resolución de fondo de un procedimiento administrativo de verificación. Es responsabilidad del Estado velar porque se cumplan las normas en materias de desarrollo urbano y uso de suelo, construcciones y edificaciones, preservación del medio ambiente, sin afectar los derechos de propiedad de los titulares de los folios auxiliares del predio sujeto a procedimiento de verificación.
Las normas analizads restringen la facultad de disponer del bien inmueble, lo cual limita el ejercicio del derecho de propiedad sin que prevean los elementos mínimos para que los titulares registrales y de los terceros adquirentes y acreedores hipotecarios de buena fe que tienen relaciones jurídicas con estos, puedan defender sus derechos. Violando con ello no solo el derecho de propiedad, sino el de seguridad y certeza jurídica.
La medida debería ser previa a que la constructora que ha creado un régimen de propiedad en condominio de un predio, venda las unidades privativas de éste o las mismas se den en garantía hipotecaria, ya que la custodia posterior a la venta o hipoteca de las unidades privativas genera perjuicio a titular del derecho de propiedad o de hipoteca sobre el inmueble inscrito en el folio que es un adquirente y acreedor hipotecario de buena fe, los cuales no podrán disponer de forma completa y eficiente de su bien.
Por lo anterior, las normas estudiadas son contrarias a los fines constitucionales previstos en la parte normativa transcrita del artículo 27 constitucional, y a los fines convencionales previstos en el artículo 21.1 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos.
b) No se cumple con el subprincipio de necesidad. Este subprincipio implica que toda medida de intervención sobre un derecho humano o sus garantías debe ser la más benigna de entre todas aquellas que revistan por lo menos la misma idoneidad para alcanzar el fin constitucionalmente tutelado. Se realiza una comparación entre medios: entre el optado y el o los hipotéticos que hubiera podido adoptar el legislador para alcanzar el mismo fin.
Para lograr la protección de los derechos humanos de propiedad, seguridad y certeza jurídica, las autoridades emisoras pudieron crear una regulación distinta a la que aquí se analiza. La ratio iuris de las normas en estudio es expresa en su propio texto: evitar actos que impida la ejecución de la resolución del fondo del asunto de la verificación relacionada con el desarrollo urbano. Para salvaguardar esta razón, el legislador pudo prever otras medidas no lesivas a los derechos humanos de los gobernados.
El INVEA como autoridad encargada de realizar visitas de verificación debería estar atento a que el predio sujeto al régimen de propiedad en condominio cumpla con los requisitos legales. Permitir la venta de unidades privativas respecto de un predio representa un incumplimiento del estado de garantizar la certeza y seguridad jurídica del gobernado.
Las vistas de verificación que realiza el INVEA tienen por objeto comprobar que en la realización de actividades realizadas por los particulares cumplan con las disposiciones legales y reglamentarias aplicables en el Distrito Federal hoy Ciudad de México de conformidad con la Ley, la Ley de Procedimiento, la legislación específica que regula las materias de desarrollo urbano y uso de suelo, construcciones y edificaciones, preservación del medio ambiente, entre otros (artículo 4 del Reglamento de Verificación Administrativa del Distrito Federal hoy Ciudad de México). El ejercicio de la facultad de verificación que sea tardío en el sentido de que se realice después de que una constructora ha vendido unidades privativas transgrede los derechos de certeza y seguridad jurídica, así como el de propiedad de los titulares del derecho de unidades privativas de un predio sujeto al régimen de propiedad en condominio y que adquirieron el inmueble libre de gravamen y de limitación de dominio alguno por así informarlo el Registro Público de la Propiedad. Las autoridades administrativas de la Ciudad de México deben actuar para prevenir, y no sancionar al particular titular de un derecho de propiedad representado por un folio auxiliar perteneciente a un predio que se presume incumplió con la normatividad.
Una medida que puede ser eficaz para evitar actos que impidan la ejecución de la resolución es la de no permitir la inscripción de condominios y la venta de sus unidades privativas hasta que se obtenga un documento emitido por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del Distrito Federal que avale que las manifestaciones de Construcción presentadas por los constructores cumplieron con toda la regulación de la materia. Esta sería la medida más idónea, se daría seguridad jurídica a los compradores de las unidades privativas (departamentos).
Otra opción eficaz podría ser regresar a las licencias de Construcción otorgadas por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del Distrito Federal hoy Ciudad de México, de tal suerte que no se permita la constitución de condominios o las ventas de sus unidades privativas, sin que se cuente con las licencias de Construcción.
En el último de los casos, la orden de Custodia debe respetar los derechos de prelación otorgados por el propio Registro Público y si fuera el caso que ya existen transmisiones a favor de terceros adquirentes de buena fe, o se constituyen hipotecas a favor de acreedores de buena fe, buscar otra manera eficaz de responsabilizar al constructor sujeto a la visita de verificación, de su responsabilidad en el cumplimiento de las normas de desarrollo urbano, que no afecte la esfera jurídica y derechos elementales del tercer registral de buena fe.
Por lo anterior, al existir medios más eficaces para lograr los fines constitucionales de propiedad, seguridad y certeza jurídica, las normas analizadas en este trabajo son inconstitucionales y así deben declararse porque facultan a que se ponga en custodia los antecedentes registrales de inmuebles que han sido enajenados por los constructores a terceros de buena fe que desconocen si se ha cumplido de manera cabal con la normatividad relativa a los usos de suelo, en el entendido de que existen soluciones viables y no lastimosas para impedir la ejecución de la resolución del fondo del asunto de la verificación relacionada con el desarrollo urbano.
c) No se cumple con el subprincipio de proporcionalidad en sentido estricto. Este principio implica que la intervención de un derecho humano o sus garantías se justifica solamente en virtud de la importancia del fin que persigue la medida. En él se realiza la comparación entre el grado de realización u optimización del fin constitucional y la intensidad de la intervención del derecho. Se establece así una relación directamente proporcional según la cual: cuanto mayor es la intensidad de la intervención o afectación del derecho, tanto mayor ha de ser el grado de realización u optimización del fin constitucional. Las normas que se analizan violan los derechos de propiedad, certeza y seguridad jurídica; las autoridades emisoras sacrifican estos fines constitucionales para salvaguardar la ejecución de una resolución en la verificación de un inmueble relacionado con el desarrollo urbano (por ejemplo), lo cual implica que por resguardar la efectividad de una actuación de autoridad se transgreden los derechos humanos citados, en el entendido de que no es una medida necesaria sino que existen otras que posibilitan los fines de la norma sin afectar los derechos de los gobernados. No puede considerarse de importancia el fin perseguido por las normas objeto de este ensayo cuando los medios para conservar ese bien transgredan derechos humanos y existan otras medidas no gravosas y efectivas para ello.
Las normas analizadas al atribuir al Instituto de Verificación Administrativa la facultad de ordenar al Registro Público de la Propiedad (y a éste de ejecutarlo) que el antecedente de un inmueble se retire del tráfico ordinario, desde el inicio de un procedimiento administrativo de verificación del cumplimiento a la normatividad urbanística y por las otras razones ya citadas, trastoca la esencia de la figura registral de la Custodia Administrativa, lo que equivale a violentar la propiedad, seguridad y certeza jurídica de los titulares registrales y los terceros que contratan a la luz de la publicidad registral. En nada afecta a la ejecución de la resolución del procedimiento administrativo de verificación el que un folio auxiliar pueda estar en el tráfico registral, porque lo que importa es la totalidad del predio y no una de sus partes.
Por lo anterior, la intensidad de la afectación en los derechos de propiedad, certeza y seguridad jurídica por la custodia administrativa es de alto grado en comparación con las soluciones aquí planteadas, que válidamente pudo prever el legislador. Los argumentos que complementan el análisis de este subprincipio están desarrolladas en el siguiente apartado denominado: “II. Las normas reclamadas son inconstitucionales e inconvencionales porque no cumplen con los requisitos mínimos para restringir los derechos de certeza jurídica, seguridad jurídica y propiedad…”
Con el anterior test de proporcionalidad, como técnica de interpretación para determinar la regulación secundaría que puede tener un derecho humano o sus garantías, se pretende plantear los inconvenientes de la existencia de normas secundarias inconstitucionales.
Las normas estudiadas, al facultar a Instituto de Verificación Administrativa o cualquier otra autoridad administrativa distinta al Registro Público y al Registro Público de la Propiedad a restringir los derechos humanos de propiedad, seguridad y certeza jurídica, no son proporcionales y, por lo tanto, podría declarse por un Juzgado su inconstitucionalidad.
II. Las normas analizadas son inconstitucionales e inconvencionales porque no cumplen con los requisitos mínimos para restringir los derechos de certeza jurídica, seguridad jurídica y propiedad, reconocidos en los artículos constitucionales: 14, párrafo segundo, y 16, párrafo primero, que reconocen; y 21.1 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, los argumentos son los siguientes:
Los preceptos que reconocen los derechos violados son los siguientes:
De la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos:
Artículo 14. ...
Nadie podrá ser privado de la libertad o de sus propiedades, posesiones o derechos, sino mediante juicio seguido ante los tribunales previamente establecidos, en el que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento y conforme a las Leyes expedidas con anterioridad al hecho.
Artículo 16. Nadie puede ser molestado en su persona, familia, domicilio, papeles o posesiones, sino en virtud de mandamiento escrito de la autoridad competente, que funde y motive la causa legal del procedimiento.
De la Convención Americana sobre Derechos Humanos:
Artículo 21. Derecho a la Propiedad Privada.
1. Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social.
La premisa fundamental es: las autoridades deben procurar que los derechos no se anulen sino que se maximicen.
El carácter no absoluto de los derechos humanos y sus garantías, es propio de un sistema jurídico complejo, sin embargo, al fijarles límites se debe hacer con toda precisión, no de manera indeterminada, y sin anularlos.
El artículo 1.1. de la Convención Americana sobre Derechos Humanos requiere que los Estados partes respeten y garanticen el pleno y libre ejercicio de todos los derechos reconocidos por la Convención. Esas obligaciones limitan la autoridad del Estado para imponer restricciones sobre los derechos protegidos por la Convención. La Corte Interamericana ha manifestado que: "El ejercicio de la autoridad pública tiene unos límites que derivan de que los derechos humanos son atributos inherentes a la dignidad humana y, en consecuencia, superiores al poder del Estado."
El artículo 32.2 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, prevé que: “Los derechos de cada persona están limitados por los derechos de los demás, por la seguridad de todos y por las justas exigencias del bien común, en una sociedad democrática." Al examinar el artículo, la Corte Interamericana de Derechos Humanos ha manifestado que la imposición de limitaciones se debe emplear siempre de manera estricta. La Corte ha opinado que: "A este respecto debe subrayarse que de ninguna manera podrían invocarse el orden público o el bien común como medios para suprimir un derecho garantizado por la Convención o para desnaturalizarlo o privarlo de contenido real (artículo 29, letra a, de la Convención). Esos conceptos, en cuanto se invoquen como fundamento de limitaciones a los derechos humanos, deben ser objeto de una interpretación estrictamente ceñida a las justas exigencias de una sociedad democrática que tenga en cuenta el equilibrio entre los distintos intereses en juego y la necesidad de preservar el objeto y fin de la Convención."
Originalmente el artículo 90 de la Ley Registral, aceptó el criterio de que para efectos registrales, el contenido y confirmación de los documentos y actos cuya inscripción se solicita, es responsabilidad intrínseca de los autores de los mismos, por lo que la función calificadora debe realizarse desde el punto de vista extrínseco, ya que su contenido es responsabilidad de la personas que interviene en su formalización u otorgamiento. Sin embargo, el legislador consideró que en caso de que existan anomalías u omisiones como multiplicidad de folios, falta de tracto sucesivo, múltiple titularidad, información registral alterada, entre otros actos, el Registro Público puede poner en custodia el folio real correspondiente con lo cual se pretende salvaguardar los principios registrales que otorgan a los interesados seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario; esto en el primer tipo de custodia administrativa, el que decreta el Titular del Registro Público. Caso distinto es la custodia administrativa que ordena el INVEA, o cualquier otra autoridad administrativa distinta al Registro Público, este genera restricciones a los derechos de propiedad, certeza y seguridad jurídica, por lo que las normas ampliamente estudiadas que lo prevén implican el incumplimiento de la obligación del Estado Mexicano de respetar y garantizar el pleno y libre ejercicio de todos los derechos reconocidos por la Constitución y por los tratados internacionales de los que México es parte. Las restricciones a los derechos mencionados se realizaron sin cumplir con lo siguiente:
El derecho humano de propiedad puede tener límites y, conforme al texto constitucional, solo podrán ser aquellos que dicte el interés público (artículo 27, tercer párrafo del Constitución General). Los derechos humanos no son absolutos.
Para dilucidar el margen que tienen las autoridades creadoras de la norma para limitar el derecho de propiedad, es necesario que el Juzgador resuelva las siguientes preguntas: ¿Es de interés público evitar la inscripción de actos que impidan la ejecución de la resolución del fondo del asunto en un procedimiento administrativo de verificación, o por alguna de las otras razones que justifican el actuar de las autoridades ordenadoras? ¿Es de interés público que un folio real se ponga en custodia derivado de un (por ejemplo) cuando existen otras medidas no gravosas y eficaces?
Las respuestas son negativas, no pueden ser de interés público el preservar los intereses de una autoridad administrativa en el caso de que la custodia la ordene el INVEA derivado de un procedimiento administrativo de verificación, ya que se desvirtúo el sentido original de la custodia, la cual tiene por objeto cuidar que no existan anomalías u omisiones en los antecedentes registrales que puedan provocar incertidumbre e inseguridad jurídica, por las siguientes razones: no existir el tracto sucesivo que todo inmueble debe tener en el Registro; por existir múltiple titularidad en un antecedente que no permita saber quién es el verdadero propietario de un bien; cuando la información registral se encuentra alterada; cuando los documentos que conforman los acervos del Registro carezcan de elementos o requisitos que puedan probar su correcta elaboración y validez como asientos registrales; en general cuando no se tenga la certeza del verdadero dueño y propietario de un bien. Por lo anterior, los efectos de la Custodia de un Folio Real son que el antecedente en cuestión se retire de su tráfico ordinario y que no se realicen asientos sobre el mismo, ni que se expidan constancias, ni certificaciones y se denieguen los trámites relacionados con el mismo por no tener la certeza de quién es el verdadero propietario de un bien inmueble, de donde resulta de suma importancia proteger a cualquier tercero que contrate con quien aparece como dueño de un inmueble, pero que en el Registro Público se tiene incertidumbre de su derecho.
Por lo anterior, es correcta la figura de la custodia que ordena el Titular del Registro Público, porque protege derechos y previene su vulneración. El Reglamento de la Ley Registral y del Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal y del artículo 90, primer párrafo, de la Ley Registral, se deduce que la figura jurídica de la Custodia Administrativa que ordena el Titular del Registro Público es una medida preventiva por la cual se resguardan y vigilan administrativamente los folios reales para evitar que titulares registrales o los terceros acreedores resulten afectadas. Los artículos 158 y 159 del reglamento citado, proporcionan los motivos que originan este tipo de custodia administrativa, con la finalidad de salvaguardar la seguridad jurídica de los titulares registrales:
Artículo 158. Cuando el personal del Registro Público advierta anomalías u omisiones en un Antecedente Registral deberá informarlo por escrito a la Unidad Jurídica.
Artículo 159. La Unidad Jurídica ordenará la Custodia de un Antecedente Registral, cuando se actualice alguno de los siguientes supuestos:
I.Multiplicidad de folios;
II. Falta de tracto sucesivo que no pueda ser rectificado;
III. Aquellos documentos que aún localizándose en los archivos de la bóveda del Registro Público carezcan de los elementos y requisitos que puedan probar su correcta elaboración y validez como asientos registrales;
IV. Múltiple titularidad;
V. Información registral alterada; y
VI. Aquellas causas que presuman alteraciones en los asientos y el tracto registral.
Dicha finalidad de salvaguardar los derechos de los titulares registrales o de los terceros acreedores o adquirentes de buena fe, no la comparte la custodia administrativa que ordena el INVEA, o cualquier otra autoridad administrativa distinta del Registro Público sino que la finalidad que persigue fue proteger un procedimiento administrativo de verificación en beneficio de la certeza de la autoridad y no de la sociedad, porque en nada beneficia a la sociedad que se dejen de realizar inscripciones o anotaciones en un folio real. Por ello, las autoridades emisoras al expedir las normas mencionadas transgredieron lo dispuesto en el artículo 25 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, así como el artículo 29 de dicho tratado, los cuales establecen lo siguiente:
Artículo 29. Normas de Interpretación
Ninguna disposición de la presente Convención puede ser interpretada en el sentido de:
a) permitir a alguno de los Estados Partes, grupo o persona, suprimir el goce y ejercicio de los derechos y libertades reconocidos en la Convención o limitarlos en mayor medida que la prevista en ella;
b) limitar el goce y ejercicio de cualquier derecho o libertad que pueda estar reconocido de acuerdo con las leyes de cualquiera de los Estados Partes o de acuerdo con otra convención en que sea parte uno de dichos Estados;
c) Excluir otros derechos y garantías que son inherentes al ser humano o que se derivan de la forma democrática representativa de gobierno, y
d) Excluir o limitar el efecto que puedan producir la Declaración Americana de Derechos y Deberes del Hombre y otros actos internacionales de la misma naturaleza.
Las restricciones deben estar justificadas por objetivos colectivos de tanta importancia que claramente pesen más que la necesidad social de garantizar el pleno ejercicio de los derechos garantizados por la Convención y que no sean más limitantes que lo estrictamente necesario. Por ejemplo, no es suficiente demostrar que la ley cumpla con un objetivo útil y oportuno.
La protección de los derechos humanos requiere que los actos estatales que los afecten de manera fundamental no queden al arbitrio del poder público (como en el presente caso, que queda al arbitrio de las autoridades ordenadoras y de la ejecutora), sino que estén rodeados de un conjunto de garantías enderezadas a asegurar que no se vulneren los atributos inviolables de la persona.
Una medida que de alguna manera afecte los derechos protegidos por la Convención debe necesariamente: 1) ser prescrita por la ley; 2) ser necesaria para la seguridad de todos y guardar relación con las demandas justas de una sociedad democrática; 3) su aplicación se debe ceñir estrictamente a las circunstancias específicas enunciadas en el artículo 32.2, y ser proporcional y razonable a fin de lograr esos objetivos. Los efectos de la custodia administrativa no implica un beneficio general para la población, ni cubre demandas justas y democráticas, sus consecuencias de su implementación o no quedan en el ámbito del titular registral.
Como ya se analizó, las medidas no son necesarias pues existen otros medios de mayor eficacia y que no vulneran los derechos ampliamente explicados en el presente estudio, y no resultan proporcionales ni razonables por ser sanciones que afectan derechos humanos sin que se otorguen los requisitos mínimos al gobernado para defenderse, y no se prevén formalidades esenciales del procedimiento.
III. Las normas analizadas son inconstitucionales e inconvencionales porque con ellas se incumplen, por las autoridades emisoras, las obligaciones de promover, respetar, proteger y garantizar los derechos humanos de certeza jurídica, seguridad jurídica y propiedad, de conformidad con los principios de progresividad y pro persona, los argumentos son los siguientes:
Es un principio de interpretación de la Constitución Política que a las normas que reconocen derechos a los particulares, debe dárseles una interpretación amplia. Es un criterio de optimización interpretativa de los derechos humanos.
Ese punto de vista está contenido en el apotegma: “Tratándose de particulares, cuando la Constitución concede, concede lo mínimo y, en cambio, cuando les prohíbe, prohíbe lo máximo. Ese apotegma deriva de los principios generales de derecho que disponen: quoties dubia interpretario libertatis est, sedum libertatem respondendum erit (todas las dudas sobre la libertad, deben interpretarse a favor de ella); quae non probantur prohibita, licita et permissa consentur (las cosas que no se prueban que están prohibidas, se reputan lícitas y permitidas); quod auotorcanonisnon reservavit, hoc concessi videtur (lo que el legislador no se reserva, se entiende consentido); y favores convenit ampliari (los derechos conviene ampliarlos).
La valoración de los derechos fundamentales queda vinculada a la premisa de que deben respetarse en beneficio de la persona, sin distinción de edad, género, raza, religión, ideas, condición económica, de vida, salud, nacionalidad o preferencias (universalidad); además, han de apreciarse como relacionados de forma que no sería posible distinguirlos en orden de importancia o como prerrogativas independientes, prescindibles o excluyentes unas ante otras, sino que todos deben cumplirse en la mayor medida posible, así sea en diferente grado por la presencia de otro derecho fundamental que también deba respetarse y que resulte eventualmente preferible, por asegurar un beneficio mayor al individuo, sin que el derecho fundamental que ceda se entienda excluido definitivamente (indivisibilidad e interdependencia); con el entendimiento de que cada uno de esos derechos, o todos en su conjunto, obedecen a un contexto de necesidades pasadas y actuales, mas no niegan la posibilidad de verse expandidos, por adecuación a nuevas condiciones sociales que determinen la necesidad y vigencia de otras prerrogativas que deban reconocerse a favor del individuo (progresividad).
Por lo anterior, las normas analizadas violan el principio de progresividad, previsto en el tercer párrafo del artículo 1º Constitucional.
Artículo 1o. (…)
Todas las autoridades, en el ámbito de sus competencias, tienen la obligación de promover, respetar, proteger y garantizar los derechos humanos de conformidad con los principios de universalidad, interdependencia, indivisibilidad y progresividad…
(Énfasis añadido)
El principio de progresividad establece la obligación del Estado de generar en cada momento histórico una mayor y mejor protección y garantía de los derechos humanos, de tal forma, que siempre estén en constante evolución y bajo ninguna justificación en retroceso.
En relación a la regresividad Christian Courtis (2006) señala lo siguiente:
… la noción de regresividad puede aplicarse a normas jurídicas: es decir, se refiere a la extensión de los derechos concedidos por una norma (regresividad normativa). En este sentido –no empírico sino normativo-, para determinar que una norma es regresiva, es necesario compararla con la norma que ésta ha modificado o sustituido, y evaluar si la norma posterior suprime, limita o restringe derechos o beneficios concedidos por la anterior.
Es por eso que la reforma publicada el 10 de enero de 2014 y del 20 de junio de 2014 que implicó adiciones a la Ley Registral y a la Ley del INVEA, son regresivas en relación con la figura original de la custodia administrativa prevista en la Ley Registral, la cual, como se señaló, tiene por finalidad: que no existan anomalías u omisiones en los antecedentes registrales que puedan provocar incertidumbre e inseguridad jurídica, por las siguientes razones: no existir el tracto sucesivo que todo inmueble debe tener en el Registro; por existir múltiple titularidad en un antecedente que no permita saber quién es el verdadero propietario de un bien; cuando la información registral se encuentra alterada; cuando los documentos que conforman los acervos del Registro carezcan de elementos o requisitos que puedan probar su correcta elaboración y validez como asientos registrales; en general cuando no se tenga la certeza del verdadero dueño y propietario de un bien. Todas estas razones en beneficio de otorgar seguridad jurídica al titular del folio y a los terceros que contratan con el mismo.
La figura de la custodia administrativa que se adicionó con las reformas señaladas en el párrafo anterior, no garantiza la seguridad y certeza jurídica del titular registral o de los terceros que contratan con él, por el contrario transgrede estos derechos, por lo siguiente:
A) No se concede al titular del derecho de propiedad del folio que corresponde al inmueble de referencia los elementos mínimos para defender su derecho, quedando en estado de indefensión, esto es así porque el procedimiento previsto en la Ley Registral (artículos 90 a 94), son para el tipo de custodia administrativa que determina el Titular del Registro Público, no para el que ordena el INVEA, o cualquier ora autoridad administrativa distinta del Registro Público, esto se desprende de la redacción de la última oración del párrafo primero del artículo 90 de la Ley Registral, y de la omisión normativa en la custodia que ordena el INVEA de señalar una remisión para que en esta el particular afectado se pueda defender.
B) Constituye un acto privativo, por ser una medida de seguridad, y un acto de molestia por los efectos gravosos de impedir concretar actos traslativos de dominio o de garantía, lo cual implica afectaciones permanentes.
C) No garantiza que todos los propietarios terceros adquirentes de buena fe o acreedores hipotecarios del predio cuyo folio se pone en custodia puedan conocer esta determinación y defenderse oportuna y efectivamente. En especial, los titulares del derecho de propiedad de los folios auxiliares de un predio sujeto al régimen de propiedad en condominio quedan en estado de indefensión porque no son parte del procedimiento administrativo de verificación del que deriva la orden del INVEA para poner en custodia el folio correspondiente.
Por lo anterior, las autoridades emisoras de las normas no cumplen con las obligaciones de promover, respetar, proteger y garantizar los derechos humanos de certeza jurídica, seguridad jurídica y propiedad, de conformidad con los principios de progresividad y pro persona, porque transgreden derechos humanos sin que exista proporcionalidad en las medidas y porque existen otras medidas que no lesionan los fines constitucionales. La reforma del 10 de enero de 2014 es regresiva en relación con la regulación de la custodia administrativa que se regulaba originalmente en la Ley Registral para el Distrito Federal, pues no se preveía que el Instituto de Verificación Administrativa o alguna otra autoridad administrativa distinta del Registro Público ordenara la custodia administrativa de Folios Reales, lo cual, como se analizó, es desproporcional y constituye un acto violatorio del debido proceso.
IV. Las normas analizadas son inconstitucionales e inconvencionales porque con ellas se transgrede los derechos de debido proceso y recurso efectivo, los argumentos son los siguientes:
1.- En cuanto a la violación al debido proceso, las normas analizadas son inconstitucionales e inconvencionales por lo siguiente:
Los preceptos que reconocen el derecho en estudio son los siguientes:
De la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos:
Artículo 14. ...
Nadie podrá ser privado de la libertad o de sus propiedades, posesiones o derechos, sino mediante juicio seguido ante los tribunales previamente establecidos, en el que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento y conforme a las Leyes expedidas con anterioridad al hecho.
Artículo 16. Nadie puede ser molestado en su persona, familia, domicilio, papeles o posesiones, sino en virtud de mandamiento escrito de la autoridad competente, que funde y motive la causa legal del procedimiento.
De la Convención Americana sobre Derechos Humanos:
Artículo 8. Garantías Judiciales
Toda persona tiene derecho a ser oída, con las debidas garantías y dentro de un plazo razonable, por un juez o tribunal competente, independiente e imparcial, establecido con anterioridad por la ley, en la sustanciación de cualquier acusación penal formulada contra ella, o para la determinación de sus derechos y obligaciones de orden civil, laboral, fiscal o de cualquier otro carácter.
Del Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos:
Artículo 14
1. Todas las personas son iguales ante los tribunales y cortes de justicia. Toda persona tendrá derecho a ser oída públicamente y con las debidas garantías por un tribunal competente, independiente e imparcial, establecido por la ley, en la substanciación de cualquier acusación de carácter penal formulada contra ella o para la determinación de sus derechos u obligaciones de carácter civil.
Estos artículos reconocen el derecho de toda persona a que un tribunal competente determine sus derechos y obligaciones. Las normas analizadas violan el derecho a un recurso ordinario accesible y eficaz, porque la custodia que ordena el INVEA o cualquier otra autoridad administrativa distinta al Registro Público no tiene medio de defensa para el particular afectado, esto, como se mencionó, porque el procedimiento previsto en los artículos 90 a 94 de la Ley Registral solo es aplicable para la custodia administrativa que determina el Titular del Registro Público. Además de la claridad del texto legal, esto es así porque el Registro Público no tendría facultades para liberar el folio porque a él no le corresponde motivar y fundamentar el acto, pues es mero ejecutor; tan es así que el penúltimo párrafo del artículo 90 de la Ley Registral, prevé lo siguiente: “Ahora bien, cuando el motivo de Custodia del Antecedente Registral se derive de una orden de autoridad administrativa o judicial, el documento será detenido y se mantendrá así, hasta en tanto la autoridad correspondiente ordene el levantamiento de la custodia.”
Las normas estudiadas no proporcionan los derechos mínimos para que el gobernado defienda sus derechos y evite arbitrariedades, como lo es que se le informe de manera directa, completa y exacta la custodia administrativa.
La ley debe ser un vehículo generador de certeza jurídica y mecanismo de defensa frente a las arbitrariedades de la autoridad estatal. El particular debe conocer todo acto de molestia que la autoridad emita en su persona, familia, domicilio, papeles o posesiones, a efecto de poder defenderse, no quedar en estado de indefensión y evitar arbitrariedades.
El DECRETO POR EL QUE SE REFORMAN DIVERSAS DISPOSICIONES DE LA LEY REGISTRAL PARA EL DISTRITO FEDERAL, DE LA LEY ORGÁNICA DEL TRIBUNAL DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DEL DISTRITO FEDERAL, DE LA LEY DEL INSTITUTO DE VERIFICACIÓN ADMINISTRATIVA DEL DISTRITO FEDERAL, DE LA LEY DE DESARROLLO URBANO DEL DISTRITO FEDERAL Y DE LA LEY ORGÁNICA DE LA PROCURADURÍA AMBIENTAL Y DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL DISTRITO FEDERAL, publicado el 10 de enero de 2014; y el DECRETO POR EL QUE SE REFORMAN ADICIONAN Y DEROGAN DIVERSAS DISPOSICIONES DE LA LEY REGISTRAL PARA EL DISTRITO FEDERAL, publicado el 20 de junio de 2014, al adicionar el texto de las normas reclamadas, que facultan al Instituto de Verificación Administrativa y a las otras autoridades administrativas distintas del Registro Público de la Propiedad a ordenar la custodia de folios reales y antecedentes registrales y su ejecución por el Registro Público de la Propiedad, no les es aplicable el procedimiento previsto en los artículos 90 de la Ley Registral. De tal manera que no existe un medio eficiente, ni siquiera para enterar al particular afectado de la medida, lo cual se hace más evidente en el caso de que el predio este sujeto al régimen de propiedad en condominio y los titulares de los folios auxiliares no son parte en el procedimiento administrativo del que deriva la orden y no es responsable de las irregularidades del condominio.
La ley debe ser un vehículo generador de certeza jurídica y mecanismo de defensa frente a las arbitrariedades de la autoridad estatal. El particular debe conocer todo acto de molestia que la autoridad emita en su persona, familia, domicilio, papeles o posesiones, a efecto de poder defenderse, no quedar en estado de indefensión y evitar arbitrariedades.
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EL SISTEMA RECURSIVO REGISTRAL EN EL DISTRITO FEDERAL
Por: Carlos Sergio Castillo Flores
(Publicado en septiembre de 2014)
México es un país con un sistema político federal que permite que cada entidad federativa formule sus propias leyes y reglamentos, de tal suerte que en la Ciudad de México, Distrito Federal, la legislación registral se encuentra comprendida en el Libro Cuarto de LAS OBLIGACIONES, Tercera Parte, Título Segundo del Código Civil para el Distrito Federal, así como en la recién promulgada (18 de enero del 2011) LEY REGISTRAL PARA EL DISTRITO FEDERAL y su REGLAMENTO del 13 de septiembre del 2011, que abroga el último Reglamento del Registro Público de la Propiedad para el Distrito Federal, publicado en la Gaceta Oficial del Gobierno del Distrito Federal, el día 24 de noviembre del 2006, mismo que sufrió diversas reformas antes de que entrara en vigor la antes referida Ley Registral y su Reglamento.
El Registro Público de la Propiedad en la Ciudad de México se empieza a regular en forma por primera vez en el Código Civil de 1870, ya para el año de 1928 con la elaboración del Código Civil que entró en vigor hasta el año de 1932 y que es el que actualmente rige, se regula el Registro Público bajo un sistema de transcripción de títulos en libros con sus diferentes secciones.
En el año de 1973 se modifica el artículo 3018 del Código Civil y por primera vez se regula lo que conocemos en México como avisos preventivos.
Es en el año de 1979 que se abroga todo el título referente al Registro Público de la Propiedad en el Código Civil, para el establecimiento de un sistema registral de inscripción en los denominados Folios Reales, facilitando la inscripción de fincas en el folio y no de títulos como se venía haciendo hasta entonces, de tal suerte que en un solo documento se puede conocer la situación de la finca, quien es su titular, los gravámenes y las anotaciones preventivas, creándose también el Boletín del Registro Público para dar toda la información relacionada con el proceso registral. También se reguló el procedimiento de inmatriculación administrativa, se establecieron las normas de los recursos administrativos, para lo cual se crea un nuevo Reglamento acorde al cambio estructural que radicalmente se dio en la organización del Registro.
En un esfuerzo por perseguir estar a la altura de los tiempos modernos y de toda la tecnología que nos rodea, en el Registro Público de la Propiedad de la Ciudad de México se han implementado reformas al Reglamento del Registro Público de la Propiedad acordes con dichos avances regulándose de alguna manera el Sistema Informático del Registro que se compone de un Control de Gestión; el SIR que contiene los datos e imágenes digitales, que relacionados entre sí, constituyen los archivos electrónicos que integran los folios y asientos registrales; las bases de datos y archivos complementarios, necesarios para explotar y validar la información y respaldos.
En enero del 2011 se publicó la LEY REGISTRAL PARA EL DISTRITO FEDERAL que abroga el Reglamento del Registro Público de la Propiedad del 2006, derogando todas las disposiciones y criterios registrales que se opongan a la ley en cuestión, e integrando nuevos conceptos como lo son la firma electrónica avanzada que es generada con un certificado reconocido legalmente a través de un dispositivo seguro de creación de firma y tiene, en relación a la información firmada, un valor jurídico equivalente al de la firma autógrafa; la firma electrónica notarial que es la firma electrónica de un notario del Distrito Federal, la cual se considera con igual valor jurídico que su firma autógrafa y su sello de autorizar en términos de la Ley de Firma Electrónica del Distrito Federal y demás disposiciones aplicables; la hoja de seguridad que es el papel oficial en el que se expiden las certificaciones; la migración que es el traslado de la información registral al folio electrónico y la Custodia que es el resguardo administrativo de documentos.
La Ley Registral y su Reglamento de septiembre del 2011 introducen un nuevo concepto que es el Servicio Profesional de Carrera Registral y para tales efectos se aplicarán las medidas necesarias para profesionalizar dicho servicio, las cuales tendrán el carácter de obligatorias y que comprenderán el desarrollo, capacitación profesional del personal, selección para la prestación del servicio registral, evaluación del desempeño, normas éticas, obligatoriedad de prestar el servicio y responsabilidad del personal. Para lo cual se creará un órgano encargado del desarrollo del servicio profesional de carrera registral al interior del Registro Público; asimismo se integrará una Comisión compuesta por las entidades, dependencias, e instituciones públicas y privadas relacionadas con la función registral en los términos que establezca el Reglamento, la cual supervisará, evaluará y hará las recomendaciones necesarias y contará con representación de los registradores.
Los artículos transitorios de la Ley Registral dispusieron que en un término de noventa días hábiles a partir de la entrada en vigor de la Ley, se emitiría su Reglamento, mismo que se promulgó el día 13 de septiembre del 2011.
En razón de lo anterior, actualmente el Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal está pasando por un proceso de migración de toda la información contenida en sus acervos registrales al sistema de folio electrónico, lo que se viene implementando en el trámite diario de la solicitud de certificados de existencia o inexistencia de gravámenes, implementándose un proceso que además revisa el tracto sucesivo de cada finca y filtra todos los errores que se detectan en el proceso de migración antes mencionado.
Los principios registrales, son la síntesis técnica de cada sistema registral, de ahí que en el tema que nos ocupa, que es el sistema recursivo registral de la Ciudad de México, destaca el denominado principio de calificación, pues es a partir de la calificación registral que el procedimiento registral puede culminar con una suspensión o denegación del documento a inscribir y dicha calificación en su caso podrá recurrirse por el usuario del servicio registral.
CARACTERÍSTICAS DEL SISTEMA REGISTRAL DEL DISTRITO FEDERAL
1) El Registro Público de la Propiedad de la Ciudad de México, Distrito Federal es una Institución administrativa, que depende orgánicamente de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales del Gobierno del Distrito Federal, es decir, es una institución que depende del poder ejecutivo local, encargada de prestar un servicio público, el cual consiste en dar publicidad oficial sobre el estado jurídico de la propiedad y posesión de los bienes inmuebles, así como de algunos actos jurídicos sobre bienes muebles; limitaciones y gravámenes a que ambos están sujetos y sobre la constitución y modificación de personas morales de carácter civil.
2) El Director del Registro Público tiene carácter de servidor público y sus actos son considerados de autoridad para los efectos de la Ley de Amparo, siendo el depositario de la fe pública registral para cuyo pleno ejercicio se auxilia de los registradores y demás servidores públicos de la institución.
3) Los registradores son servidores públicos, quienes bajo su responsabilidad ejercen la función calificadora en auxilio del Director General y para desempeñar su cargo requieren cumplir los requisitos que el Reglamento de la Ley Registral determine al efecto. (Abogados titulados y registrados ante la Dirección General de Profesiones; haber ejercido durante tres años la profesión en actividades relacionadas con el Registro Público o el notariado por lo menos un año y haber aprobado el examen de oposición correspondiente).
4) El Registro Público de la Propiedad de la Ciudad de México, Distrito Federal no tiene personalidad jurídica y patrimonio autónomo e independiente de la organización centralizada del Distrito Federal. En septiembre de 1999 hubo un intento de establecer un organismo descentralizado con personalidad y patrimonio propios, creándose el Instituto del Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal, sin embargo el decreto por el que se creó tuvo una efímera duración, que ni siquiera lo puso a prueba pues quedó abrogado en diciembre del mismo año.
5) Por lo que se refiere al sistema registral que adoptamos, desde el punto de vista de los efectos de la inscripción, podemos decir que en México Distrito Federal tenemos un sistema declarativo en tanto que la transmisión de la propiedad se verifica por mero efecto del contrato, sin necesidad de traditio ni de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Esto es en virtud de que nuestra legislación es consensualista; sólo se inscribe si se desea que el contrato o acto jurídico surta efectos frente a terceros.
No obstante lo anterior se sigue un sistema constitutivo en tratándose de asociaciones y sociedades civiles, toda vez que la personalidad jurídica se adquiere con la inscripción de éstas en el Registro Público de la Propiedad. También es constitutivo en la sesión de créditos hipotecarios, los que no surten efectos sino hasta su inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
Desde el punto de vista de la forma de inscripción, podemos decir que el Registro Público de la Propiedad de la Ciudad de México, Distrito Federal ha venido evolucionando, pues ha pasado por el sistema de inscripción en libros, adoptando un sistema de inscripción mediante el cual se extracta la parte fundamental del acto jurídico a diferencia de los sistemas de transcripción e incorporación; se adoptó el sistema de folios desde el año de 1979 que consiste en realizar las inscripciones en una carpeta que consta de una carátula y tres partes, destinada a inscribir o inmatricular cada uno de los bienes inmuebles; las operaciones sobre los muebles y las personas morales y actualmente se está implementando la migración de todos los acervos registrales que coexisten entre sí, al sistema de folio electrónico.
6) Existe un divorcio evidente entre el Registro Público de la Propiedad y el Catastro.
LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
La calificación puede hacerse de la validez de los negocios jurídicos que se pretende inscribir, de su conformidad con los asientos del registro o sólo de si están formalmente bien otorgados y tienen por objeto un derecho real.
La calificación la determinarán los efectos que se deriven de la inscripción y, a su vez, la calificación determinará los presupuestos que la hacen posible y el tipo de responsabilidad a exigir por los usuarios del sistema.
En cualquier caso, ha de quedar claro que la calificación debe ser recurrible ante los Tribunales pues puede entrañar la privación de un derecho y, por tanto viene impuesto por el principio de tutela judicial.
La calificación o principio de legalidad en el sistema registral de la Ciudad de México consiste en que todo documento, al ingresar al Registro Público de la Propiedad, dentro de su procedimiento de inscripción, debe ser examinado por el registrado en cuanto a sus elementos de existencia y validez, es decir, si satisface todos los requisitos legales que para su eficacia exijan los ordenamientos jurídicos.
Esta actividad calificadora es concurrente con la actividad notarial. Por ejemplo, cuando se constituye una sociedad anónima, el notario examina la legalidad del negocio jurídico y redacta la escritura y más tarde el registrador lo califica para su inscripción.
Examinar el título es un derecho y una obligación del registrador, quien bajo su responsabilidad y dentro del plazo señalado por la ley, lo debe realizar de manera independiente, así como en forma personalísima y libre de cualquier presión. Este examen debe ser de forma y fondo, analizando los elementos extrínsecos e intrínsecos.
El artículo 13 del anterior Reglamento del Registro Público de la Propiedad del 2006, abrogado por la Ley Registral para el Distrito Federal señalaba:
Artículo 13.- Son atribuciones de los registradores:
I. Realizar la calificación de los documentos que les sean turnados para determinar la procedencia de la anotación o inscripción, según resulte de su forma y contenido, en función de los asientos registrales preexistentes, del sistema informático y de los ordenamientos aplicables;
II. Inscribir, anotar, suspender o denegar el servicio registral según corresponda;
III. Determinar en cantidad líquida, con estricto apego a las disposiciones aplicables, el monto de los derechos a cubrir;
IV. Dar cuenta a su inmediato superior, de los fundamentos y resultados de la calificación;
V. Practicar, bajo su estricta responsabilidad, los asientos, mismos que autorizará con su firma; y
VI. Cumplir con las disposiciones aplicables, las instrucciones que emita el Director General y las demás que le otorga el presente reglamento.
Actualmente La Ley Registral para el Distrito Federal dispone en su artículo 43:
“… El registrador verificará que el testimonio, formato precodificado o la copia certificada electrónica coincidan con el contenido del folio correspondiente a la finca o persona moral y no podrá exigir otros datos, requisitos e información que la necesaria para el llenado del formato precodificado. El contenido y características del formato precodificado serán establecidos en el Reglamento…
"… La calificación registral consistirá en verificar únicamente que:
I.- El documento presentado y el acto en el contenido sean de los que deben inscribirse o anotarse;
II.- El documento satisfaga los requisitos de forma establecidos en la ley que lo rige como necesarios para su validez;
III.- En el documento conste acreditada la identidad, capacidad y legitimación de los otorgantes que el acto consignado requiera, en su caso. Cuando por cualquier circunstancia alguno de los titulares registrales varíe su nombre, denominación o razón social, procederá la inscripción cuando así se hubiere hecho constar ante notario;
IV.- Exista identidad entre el bien previamente inscrito y el descrito en el título. No habrá falta de identidad cuando no coincida la descripción en uno o algunos de los datos, si de los demás elementos comparados se desprende dicha identidad;
V.- No haya incompatibilidad entre el texto del documento y los asientos del registro.
La incompatibilidad sólo tendrá lugar cuando los derechos de que se trate no puedan coexistir, no existirá compatibilidad cuando se trate de una inexactitud por error material;
VI.- Esté fijada la cantidad máxima que garantice un gravamen en el caso de obligaciones de monto indeterminado, salvo los casos previstos en la última parte del artículo 3011 del Código, cuando se den las bases para determinar el monto de la obligación garantizada;
VII.- En el acto consignado en el instrumento se observe el tracto sucesivo, lo que significa que para inscribir o anotar cualquier título deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgó aquel o de la que vaya a resultar afectada por la inscripción, a no ser que se trate de una inscripción de inmatriculación judicial;
VIII.- El documento cumpla con los requisitos que deba llenar de acuerdo con el Código u otras leyes aplicables, como indispensables para su inscripción; y
IX.- No haya operado el cierre de registro, en términos del artículo 3044 segundo párrafo del Código."
Como podemos apreciar, al parecer la nueva Ley Registral le impone únicamente al registrador la obligación de calificar los elementos extrínsecos del documento a inscribir, aunque el Código Civil dispone que sólo pueden inscribirse documentos auténticos y fidedignos que reúnan los requisitos de contenido y forma. En cuanto a la calificación del contenido del documento, el registrador debe constatar que sea de los inscribibles en el Registro Público de la Propiedad Inmueble y de conformidad con el artículo 3042 del Código Civil, estos son:
Artículo 3042. En el Registro Público de la Propiedad inmueble se inscribirán:
I. Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás derechos reales sobre inmuebles;
II. La constitución del patrimonio familiar;
III. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por un período mayor de seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres años; y
IV. Los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados.
Además de examinar si es un derecho inscribible o no, el registrador califica si el documento satisface las formas extrínsecas señaladas en la ley; la capacidad de las partes; y la validez del acto o contrato. Esta función se encuentra regulada en el artículo 3021 y 3021 bis del Código Civil que señala:
Artículo 3021.- Los registradores previa la calificación extrínseca a que refiere el artículo siguiente deberán inscribir o anotar, según corresponda, los documentos que se presenten al Registro para inscripción o anotación, dentro de un plazo máximo de veinte días hábiles siguientes al de su presentación, salvo las excepciones expresamente establecidas en el presente Código o en la Ley Registral.
Artículo 3021 Bis.- Previo a la inscripción, el registrador realizará la calificación extrínseca del documento presentado dentro del plazo señalado en el artículo anterior. La calificación registral consistirá en verificar únicamente que:
I. El documento presentado y el acto en él contenido sean de los que deben inscribirse o anotarse;
II. El documento satisfaga los requisitos de forma establecidos en la ley que lo rige como necesarios para su validez;
III. En el documento conste acreditada la identidad, capacidad y legitimación de los otorgantes que el acto consignado requiera, en su caso. Cuando por cualquier circunstancia alguno de los titulares registrales varíe su nombre, estado civil, identidad de género, denominación o razón social, procederá la inscripción cuando así se hubiere hecho constar ante notario;
IV. Exista identidad entre el bien previamente inscrito y el descrito en el título. No habrá falta de identidad cuando no coincida la descripción en uno o algunos de los datos, si de los demás elementos comparados se desprende dicha identidad;
V. No haya incompatibilidad entre el texto del documento y los asientos regístrales; no se considerará incompatibilidad entre el texto del documento en relación con lo registrado en el antecedente registral sobre el cual se solicite su inscripción, cuando sea posible acreditar con los elementos aportados en el documento o los ingresados mediante subnúmero, su identidad con los asientos que constan en el Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal, como pueden ser los otorgantes del acto jurídico, el inmueble sobre el que recae la operación o del gravamen sobre el cual se solicita su cancelación, modificación o ampliación, en cuyo caso se deberá continuar con el Procedimiento Registral.
La incompatibilidad sólo tendrá lugar cuando los derechos de que se trate no puedan coexistir. No existirá incompatibilidad cuando se trate de una inexactitud por error material; sin embargo, cuando se aporten elementos, con los cuales sea posible realizar la rectificación correspondiente, los mismos serán ingresados por subnúmero para que el mismo Registrador que califique el documento, continúe con la calificación y él mismo, solicite a la Subdirección de Ventanilla Única y Control de Gestión que proporcione un número de entrada;
VI. Esté fijada la cantidad máxima que garantice un gravamen en el caso de obligaciones de monto indeterminado, salvo los casos previstos en la última parte del artículo 3011 del presente Ordenamiento, cuando se den las bases para determinar el monto de la obligación garantizada;
VII. En el acto consignado en el instrumento se observe el tracto sucesivo en los términos del artículo 3019 de este Código;
VIII. El documento cumpla con los requisitos que deba llenar de acuerdo con el Código u otras leyes aplicables, como indispensables para su inscripción; y
IX. No haya operado el cierre de registro, en términos del artículo 3044 segundo párrafo del presente Ordenamiento.
X. En el caso de anotaciones preventivas tales como embargo, fianza o anotación de demanda, si ya caducaron, verificará que conste en el documento solicitud de cancelación del interesado y si no consta, el Registrador estará a lo dispuesto por el artículo 43 de la Ley Registral; y
XI. En el caso de anotaciones preventivas tales como embargo, fianza o anotación de demanda, que aún no hayan caducado, verificará que conste en el documento su reconocimiento por las partes y si no consta, el Registrador estará a lo dispuesto por el artículo 43 de la Ley Registral.
Verificado lo anterior, el registrador deberá realizar la anotación o inscripción dentro del plazo mencionado en el artículo anterior. Los registradores no podrán exigir otros datos, requisitos e información que la necesaria para el llenado del formato precodificado. Lo dispuesto en este artículo no es aplicable a los avisos de otorgamiento a que se refiere el artículo 3016 de este Código. En el caso de errores ortográficos, tipográficos, inversión del orden u omisión de letras dentro de una misma palabra, que aparezcan entre el documento y los asientos registrales, estos no serán causa o motivo para suspender o negar la migración, la inscripción o la anotación solicitada, caso en el cual, el registrador practicará la inscripción o anotación, debiendo señalar lo anterior en la constancia de finalización de trámite, sin que exista responsabilidad de su parte.
Como podemos apreciar si el Registro se limita a publicar títulos o sea, a dar a conocer los que el hipotético adquirente de un derecho ha de valorar pues son los únicos que le pueden perjudicar, la calificación del Registrador se limitará a apreciar si se cumplen los requisitos establecidos en cuanto a la forma. No se determina pues ni la legalidad de ese negocio ni si ha sido otorgado por el titular registral o sea, si se cumple el principio del tracto sucesivo.
Archiveros sin más, sólo se califica si el negocio que se va a publicar está formalizado adecuadamente, si tiene por objeto de un derecho real y se recae sobre la finca en cuyo expediente se pretende archivarlo. Si la inscripción produce estos efectos tan fuertes ha de guardar la calificación, la decisión sobre la atribución del derecho, que se mantendrá incluso si errónea, de ciertas garantías que afectan a la condición o status del Registrador, régimen de responsabilidad y sistema de recursos.
MEDIOS DE IMPUGNACIÓN
Como resultado de la actividad calificadora, el registrador podrá inscribir el documento. Si existen faltas subsanables o insubsanables, podrá suspender o denegar la inscripción.
Es de llamar la atención que hasta el mes de febrero del 2009 el Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal contaba con una Unidad Jurídica a cargo de un Director, mismo que debía reunir los requisitos que para ser Director General y el cual dentro de sus atribuciones tenía las de representar al Registro en todos los juicios en los que la institución fuera parte; conocer de los asuntos que le turnaban las unidades, en los casos de suspensión y denegación del servicio registral; confirmar, modificar o revocar las determinaciones suspensivas o denegatorias de los registradores y proporcionar asistencia técnica al personal de la institución y orientación jurídica a los usuarios del servicio en el orden registral y fiscal.
En el mes de marzo del año 2009 se reforma el Reglamento del Registro Público y desaparece su función de conocer de los asuntos que le turnaban las unidades, en los casos de suspensión y denegación del servicio registral; confirmar, modificar o revocar las determinaciones suspensivas o denegatorias de los registradores; para convertirse en una atribución para colaborar con la Dirección General en la sustanciación y resolución de los recursos de inconformidad; brindar apoyo jurídico en la toma de decisiones de los Registradores en su proceso de calificación; proponer a la Consejería Jurídica del Gobierno del Distrito Federal las propuestas de adecuación al marco jurídico a través de la Dirección General; efectuar auditorías a la función de Calificación de los registradores y analizar y resolver sobre la procedencia, improcedencia y liberación de la custodia de los documentos que se encuentran en el acervo, así como su consulta.
En la Ley Registral para el Distrito Federal de enero del 2011, ya no se considera la existencia de esta Unidad Jurídica.
Al efecto el artículo 3022 del Código Civil para el Distrito Federal dispone:
Artículo 3022. La calificación hecha por el Registrador podrá recurrirse ante el Director del Registro Público. Si éste confirma la calificación el perjudicado por ella podrá reclamarla en juicio. Si la autoridad judicial ordena que se registre el título rechazado, la inscripción surtirá sus efectos, desde que por primera vez se presentó el título, si se hubiere hecho la anotación preventiva a que se refiere la fracción V del artículo 3043.
Por su parte los artículos 109 y 110 del Reglamento de Registro Público hasta antes de marzo del 2009 establecían:
Artículo 109. Podrá interponerse el recurso de inconformidad, contra la calificación del registrador que suspenda o deniegue el servicio registral.
Artículo 110. El recurso de inconformidad, se sustanciará ante el Director General en la forma y términos previstos por el artículo siguiente, quien ordenará a instancia del recurrente, que se practique la anotación preventiva a que se refiere el Artículo 3043 fracción V del Código.
En lo no previsto en este Reglamento, para la substanciación y resolución del recurso de inconformidad se aplicará en lo conducente la Ley de Procedimiento Administrativo del Distrito Federal.
Con las reformas al Reglamento en cuestión de marzo del 2009 se establecía de igual manera la posibilidad de interponer el recurso de inconformidad, contra la calificación del registrador, recurso que también se sustanciaría ante el Director General, sin embargo desaparece la obligación de practicar la anotación preventiva a que se refiere el artículo 3043 fracción V del Código Civil que consiste en anotar previamente los títulos presentados y cuya inscripción hubiera sido negada o suspendida por el registrador. En la actualidad la Ley Registral para el Distrito Federal dispone en su artículo 43 que la calificación del Registrador podrá recurrirse por el solicitante del servicio ante el Director General y si éste confirma la calificación, cualquiera podrá reclamarla en juicio de nulidad ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo.
De lo anterior se desprende lo siguiente:
1) Desapareció como tal la Unidad Jurídica que tenía como función confirmar, modificar o revocar la calificación suspensoria o denegatoria de los registradores.
2) Se convirtió el Registro Público en Juez y parte de sus calificaciones, toda vez que ahora el encargado del área jurídica asesora a los registradores en la calificación y a su vez colabora en la Dirección General para la sustanciación y resolución de los recursos que se interponen en contra de las calificaciones registrales.
3) El Código Civil señala que podrá interponerse recurso ante el Director General en contra de la suspensión o denegación del servicio y que si se confirma la calificación el interesado podrá reclamarla en juicio, debiéndose entender que puede ser frente a los jueces del orden común.
4) La Ley Registral para el Distrito Federal señala que si se confirma la calificación de suspensión se podrá reclamar en juicio de nulidad ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo.
No olvidemos que el Registro Público es una dependencia que integra a la Administración Central del Gobierno del Distrito Federal, en consecuencia sus actos son considerados como una Declaración unilateral de voluntad, externa, concreta y ejecutiva, emanada de la Administración Pública del Distrito Federal, en el ejercicio de las facultades que le son conferidas por los ordenamientos jurídicos, que tiene por objeto crear, transmitir, modificar, reconocer o extinguir una situación jurídica concreta, cuya finalidad es la satisfacción del interés general.
En este sentido el procedimiento registral es un procedimiento administrativo que debe cumplir con los elementos y requisitos de validez que todo acto administrativo debe de cubrir, de tal suerte que si en el procedimiento de calificación registral no se cumplimienta alguno de éstos elementos o requisitos, el acto como tal, en este caso la calificación puede declararse nula por el Tribunal Contencioso Administrativo del Distrito Federal, amén que la Ley de Procedimiento administrativo del Distrito Federal dispone en su artículo 108:
Artículo 108.- Los interesados afectados por los actos y resoluciones de las autoridades administrativas podrán, a su elección interponer el recurso de inconformidad previsto en esta Ley o intentar el juicio de nulidad ante el Tribunal. El recurso de inconformidad tendrá por objeto que el superior jerárquico de la autoridad emisora, confirme, modifique, revoque o anule el acto administrativo recurrido.
Lo anterior hace que no se tenga que agotar necesariamente el Recurso de Inconformidad ante el Registro Público de la Propiedad y se pueda acudir ante el Tribunal de lo Contencioso directamente, ante una calificación suspensoria o denegatoria del servicio registral.
Nuestros más altos Tribunales al respecto han considerado que cuando se demanda la cancelación de una inscripción ante el Registro Público, la vía contenciosa administrativa es improcedente, cuando la acción se funda en la nulidad del acto jurídico contenido en el título inscrito.
Registro No. 183602
Localización:
Novena Época
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
XVIII, Agosto de 2003
Página: 1700
Tesis: XIV.2o.79 A
Tesis Aislada
>Materia(s): Administrativa
CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD. LA VÍA CONTENCIOSA ADMINISTRATIVA ES IMPROCEDENTE CUANDO LA ACCIÓN SE FUNDA EN LA NULIDAD DEL ACTO JURÍDICO CONTENIDO EN EL TÍTULO INSCRITO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE YUCATÁN).
De conformidad con el artículo 57 de la Ley de lo Contencioso Administrativo del Estado de Yucatán, los juicios que se intenten por dicha vía tienen la finalidad de declarar la validez o nulidad de los actos de la autoridad administrativa, ordenar la reposición del procedimiento o establecer los términos en los que se ha de modificar el acto impugnado. Por otra parte, los numerales 2189 del Código Civil, 1o. y 53, fracción II, de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 89 del Código de Procedimientos Civiles, todos de la citada entidad, prevén como acción civil autónoma la cancelación de las inscripciones efectuadas en el Registro Público de la Propiedad, la cual será competencia del Juez Civil del lugar en el que se ubique el registro en cuestión. Luego, si el juicio contencioso administrativo no tiene por objeto resolver conflictos entre particulares y en cambio, en las leyes comunes se establece el procedimiento que debe seguirse para dirimirlos, debe decirse que la vía contenciosa administrativa es improcedente cuando la pretensión del accionante es que se decrete la cancelación de una inscripción, por considerar que el título inscrito es nulo por cuestiones que ven al fondo del acto jurídico contenido en él, tales como la personalidad del contratante, la forma de transmitir la propiedad de los bienes o las facultades para contratar; sin que obste que en la demanda se atribuyan actos a autoridades administrativas, debido a que el Tribunal Contencioso Administrativo no puede sustituirse a la autoridad judicial competente en materia civil en el conocimiento de tal conflicto.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DÉCIMO CUARTO CIRCUITO.
Amparo directo 4/2003. Industria Salinera de Yucatán, S.A. de C.V. 10 de abril de 2003. Unanimidad de votos. Ponente: Luisa García Romero. Secretario: Edgardo Medina Durán.
Véase: Semanario Judicial de la Federación, Octava Época, Tomo XIV, diciembre de 1994, página 391, tesis II.1o.P.A.176 C, de rubro: INSCRIPCIÓN O CANCELACIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD. EL TRIBUNAL DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO CARECE DE FACULTADES PARA ORDENAR LA.
Por otro lado se puede decir que no es necesario agotar el recurso de inconformidad para acudir a juicio a reclamar la calificación de suspensión o denegación, en virtud de que con la nueva Ley Registral se puede aseverar que la calificación de sus registradores está avalada por el mismo Director General, al desaparecer las funciones originales que tenía la Unidad jurídica del Registro y ser ésta asesor en la calificación registral y a la vez intervenir en la sustanciación de los recursos de inconformidad, es aplicable la siguiente tesis jurisprudencial emitida por nuestros más altos Tribunales:
Registro No. 214761
Localización: Octava Época
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Fuente: Semanario Judicial de la Federación
XII, Octubre de 1993
Página: 475
Tesis Aislada
Materia(s): Administrativa
REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD, DIRECTOR DEL. SUS ACTOS SON IMPUGNABLES ANTE EL TRIBUNAL DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DEL DISTRITO FEDERAL, CUANDO LOS EMITE EN SU CARACTER DE DIRECTOR DEL REGISTRO PUBLICO DEL COMERCIO.
Del análisis de los artículos 21 de la Ley del Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Distrito Federal, 18 del Código de Comercio, 1o., 2o. y 3o. del Reglamento del Registro Público de Comercio, se desprende que las Salas del Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Distrito Federal están facultadas para conocer, entre otros, de los juicios que se promuevan en contra de todo acto administrativo que emitan las autoridades del Departamento del Distrito Federal en agravio de los particulares, en relación a la esfera de su competencia, pues no obstante que no se precisa en el primero de los preceptos mencionados a qué clase de actos administrativos se refiere, debe considerarse que son aquellos que dicten dichas autoridades en el ejercicio de su competencia administrativa. Por otra parte, se advierte que la institución del Registro Público de Comercio estará a cargo del Director del Registro Público de la Propiedad en cada entidad federativa y, en el caso del Distrito Federal a cargo del Director del Registro Público de la Propiedad del Departamento del Distrito Federal. En consecuencia, debe estimarse que los actos o resoluciones que emita el Director del Registro Público de la Propiedad del Departamento del Distrito Federal en su carácter de Director del Registro Público del Comercio, constituyen actos administrativos que dicta esa autoridad en ejercicio de una potestad administrativa que le otorga una disposición legal de carácter federal. En tal virtud, la circunstancia de que el Registro Público de Comercio tenga el carácter de federal y que se rija por disposiciones federales no limitan la competencia del Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Distrito Federal para conocer de las resoluciones dictadas en relación al Registro Público del Comercio a que se ha hecho mención, ya que no es la naturaleza del acto la que determina la procedencia del juicio ante el Tribunal mencionado sino la de la autoridad que lo emite, toda vez que dicha competencia deriva del hecho de que constituyen actos administrativos dictados por una autoridad del Departamento del Distrito Federal, en ejercicio de su potestad administrativa.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA ADMINISTRATIVA DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo en revisión 2261/92. Partido Revolucionario Institucional. 18 de enero de 1993. Unanimidad de votos. Ponente: Luis María Aguilar Morales. Secretaria: Luz Cueto Martínez.
CONCLUSIONES
1) Sólo los Registros de fe pública, con atribución de fuertes efectos al negocio inscrito, logran plenamente su finalidad de asegurar la contratación. Los Registros del futuro son claramente Registros de fé pública, insertados en sistemas registrales de seguridad jurídica preventiva, y basados en el control preventivo de la contratación.
2) Eso a su vez supone que los Registros deban estar a cargo de juristas especializados, independientes e inamovibles, que ejerzan ampliamente sus funciones calificadoras, pues no puede existir fe pública registral si los pronunciamientos contenidos en los títulos no son controlados y depurados por un funcionario o profesional oficial no vinculado con las partes otorgantes.
3) Lo más importante de todo, para lograr un perfecto sistema registral que garantice plenamente las transacciones inmobiliarias y mercantiles, con la consiguiente repercusión que eso tiene en la reducción de costes de transacción y en la seguridad de los mercados hipotecarios, primario y secundario, es que el Registrador ejerza funciones calificadoras. El Registro de la Propiedad del futuro no puede ser un mero Registro informático, centralizador de información, sin efecto añadido alguno en orden a la seguridad jurídica, sino todo lo contrario: debe depurar y controlar preventivamente los títulos presentados a inscripción.
4) De ahí que Calificar, en Derecho registral, es determinar si el acto o contrato, presentado al Registro de la Propiedad, reúne o no los requisitos exigidos por el ordenamiento jurídico para su validez y para su eficacia frente a terceros, con la finalidad de que sólo tengan acceso, y por tanto la protección del sistema, los títulos válidos y perfectos.
5) Si se pretende un sistema en el que los asientos registrales se presuman exactos, íntegros, concordantes con la realidad jurídica, y en el que la inscripción dote de efectos frente a terceros de aquello que publica el Registro, resulta imprescindible la realización de un juicio por parte de un jurista, independiente de las partes que han otorgado el documento y de quienes lo han autorizado, en quien el Estado delega esa competencia, que examine la corrección técnica de los títulos que pretenden acceder al Registro. Mediante la calificación, los títulos defectuosos son rechazados del Registro, bien de manera definitiva, bien con carácter provisional; y si se juzgan válidos, el registrador va a proceder a la inscripción de su contenido que tenga trascendencia real.
6) Podemos destacar que la función calificadora la atribuye el Estado en exclusiva al Registrador, quien está obligado a decidir. Decidirá en el sentido que crea más ajustado a Derecho sin que pueda suspender su decisión. Si la decisión del Registrador es denegatoria o suspensiva de la inscripción, ha de motivar su decisión, y ha de indicar los defectos que ha apreciado en el título, así como los posibles mecanismos de subsanación. El Registrador es un funcionario independiente, únicamente subordinado a otros órganos o autoridades en vía administrativa o jurisdiccional a través de la presentación de los recursos oportunos. Por tanto, su actividad es libre, y no ha de seguir directrices, ni indicaciones de ningún tipo.
En el ejercicio de la función calificadora, el registrador es absolutamente independiente, incluso de calificaciones anteriores suyas o de otros registradores Ahora bien, de la libertad y la independencia que el Registrador tiene para llevar a cabo su función calificadora. La responsabilidad se refiere a los daños y perjuicios que se pueden producir por no practicar los asientos necesarios, dentro de los plazos que establece la ley, por la realización de un asiento inexacto, por la realización de una cancelación sin el título o los requisitos que exige la ley, por errores u omisiones en las certificaciones.
7) Los sistemas registrales más eficientes en la consecución de este fin son aquellos que no se limitan a hacer descansar sólo en el sistema judicial la solución de los conflictos, sino que lo previenen, adoptan instituciones de control preventivo que impidan la aparición de litigios.
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LA INEXISTENCIA DE FORMALIDADES EN EL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO DEL DISTRITO FEDERAL
Por: Carlos Sergio Castillo Flores
(Publicado en abril de 2014)
Conforme a la Ley de Procedimiento Administrativo del Distrito Federal, las Formalidades, tienen que ver con los principios esenciales del procedimiento administrativo, relativos a las garantías de legalidad, seguridad jurídica, audiencia e irretroactividad, que deben observarse por las dependencias del Gobierno del Distrito Federal para que los interesados obtengan una decisión apegada a derecho.
Lo anterior suena lógico para cualquier abogado y parecería que son temas que no se encuentran sujetos a discusión alguna. No obstante lo anterior, en nuestro sistema registral del Distrito Federal no existen las formalidades en el procedimiento administrativo de los trámites de inscripción que se ventilan ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal y lo peor es que dicha circunstancia se viene dando desde hace pocos años, con las reformas sufridas primeramente al Reglamento del Registro Público de la Propiedad y posteriormente dicha pifia jurídica fue arrastrada a la recién promulgada Ley Registral para el Distrito Federal y su Reglamento, como a continuación analizaremos.
Conforme a los principios emulados en este modesto artículo, el Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal publicado en el Diario Oficial de la Federación el día 5 de agosto de 1988 y posteriormente en 2006 el Reglamento publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, señalaban que el Área Jurídica del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal tenía las siguientes atribuciones:
I.- Intervenir en representación del Registro Público en todos los juicios en que la institución sea parte y en aquellos en que aparezca como autoridad responsable, en los términos de la Ley de Amparo, Reglamentaria de los Artículos 103 y 107 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos;
II.- Instrumentar y sustanciar los procedimientos para la incorporación al Registro Público de los predios no inmatriculados, dando cuenta de ello al propio Director General, para su aprobación y efectos jurídicos correspondientes;
III.- Conocer de los asuntos que le turnen las áreas del Registro Público, en los casos de suspensión o denegación del servicio;
IV.- Confirmar, modificar o revocar las determinaciones suspensivas o denegatorias de los Registradores, y
V.- Proporcionar asistencia técnica al personal de la institución y orientación jurídica a los usuarios del servicio en el orden registral y fiscal.
En el mismo orden de ideas, dichos Reglamentos disponían los lineamientos del Procedimiento Registral en sus artículos 36, 103, 104, 105, 114, 115, 116, 117 y 118 que establecían lo siguiente:
Artículo 36.- Turnado un documento al registrador, procederá a su calificación integral, en un plazo de cinco días hábiles, para determinar si es asentable de acuerdo con las disposiciones legales y reglamentarias vigentes.
Si de la calificación fundada y motivada, el registrador determina suspender o denegar el asiento solicitado, de conformidad con el artículo 3021 del Código Civil y demás ordenamientos aplicables, turnará el documento y anexos al área jurídica, a fin de que a partir de su publicación en la Gaceta, el interesado cuente con diez días hábiles para subsanar las irregularidades señaladas o recurra la determinación efectuada. Procederá la suspensión en los casos de omisiones o defectos subsanables y la denegación por causas insubsanables.
Si en el término mencionado el interesado no cumpliere con los requisitos exigidos, ni se interpone el recurso a que se refiere el artículo 114 del presente Reglamento, se pondrá a su disposición el documento y previo el pago de los derechos correspondientes, podrá retirarlo, quedando sin efecto ni valor alguno, tanto el asiento como la nota de presentación respectiva. Los documentos que no sean retirados en un término de treinta días naturales siguientes a la notificación en la Gaceta, se remitirán al Archivo General del Departamento.
Artículo 103.- En caso de suspensión o denegación del servicio, si los interesados se allanan a los resultados de la calificación expresados por conducto del área jurídica, se pondrán los documentos a disposición del solicitante.
Artículo 104.- En caso del artículo anterior y si a juicio del área jurídica sólo procede la suspensión del servicio, por ser subsanables los defectos que la motivaron, el asiento y nota de presentación seguirán surtiendo sus efectos por el término de diez días hábiles a partir de aquel en que el documento haya sido puesto a disposición del interesado.
A falta de algún documento accesorio o complementario, sin que el principal salga del Registro Público, podrá suplirse la omisión, siempre que esto ocurra durante el término señalado, salvo lo dispuesto en el artículo 37 de este Reglamento.
Si el documento irregular requiere de su retiro para su enmienda, una vez corregido y reintegrado en tiempo, se continuará su trámite, conservando la fecha y número de su presentación primera.
Si vencido el plazo mencionado, el documento no fuese reintegrado al Registro Público, la nota de presentación será cancelada.
Artículo 105.- Si el área jurídica revoca o modifica la determinación del registrador en sentido favorable a las pretensiones del interesado, se ordenará la inmediata reposición del procedimiento registral sin perjuicio del derecho de prelación adquirido.
Artículo 114.- Procede el recurso de inconformidad contra las resoluciones del Registro Público que suspendan o denieguen el servicio registral.
Artículo 115.- Si el área jurídica confirma la resolución suspensiva o denegatoria del registrador y el interesado manifiesta su inconformidad, el servidor público que conozca del asunto, dará entrada al recurso de inconformidad que se sustanciará ante el Director General en la forma y términos previstos por el artículo siguiente y ordenará, a instancia del recurrente, que se practique la anotación preventiva a que se refiere el artículo 3043 fracción V del Código Civil, todo lo cual se publicará en la sección de la Gaceta, relativa al boletín registral.
Artículo 116.- El Director General conocerá del recurso, que puede ser interpuesto en forma verbal de inmediato o por escrito en un plazo no mayor de cinco días hábiles contados a partir de la publicación a que se refiere el artículo anterior. El Director General resolverá el recurso dando por terminada la instancia.
Artículo 117.- Si la resolución del Director General fuese favorable al recurrente, se notificará de ello al registrador que calificó el documento y se le remitirá éste para su inscripción. En caso contrario, el documento será puesto a disposición del notificante, previa la cancelación de la nota de presentación por el área jurídica.
Artículo 118.- El mismo procedimiento se seguirá en lo sustancial, cuando los interesados objeten la cotización de los derechos de registro o cuando el registrador rehuse practicar la rectificación de algún asiento por considerarla infundada.
El Reglamento del Registro Público para el Distrito Federal publicado el día 24 de noviembre del año 2006 en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, lo estableció en sus artículos 8, 38, 40, 41, 109, 110, 111 y 112 que a la letra disponen:
Artículo 8o.- Son atribuciones del área jurídica:
I.- Intervenir en representación del Registro Público en todos los juicios en que la institución sea parte y en aquellos en que aparezca como autoridad responsable, en los términos de la Ley de Amparo, Reglamentaria de los Artículos 103 y 107 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos;
II.- Instrumentar y sustanciar los procedimientos para la incorporación al Registro Público de los predios no inmatriculados, dando cuenta de ello al propio Director General, para su aprobación y efectos jurídicos correspondientes;
III.- Conocer de los asuntos que le turnen las áreas del Registro Público, en los casos de suspensión o denegación del servicio;
IV.- Confirmar, modificar o revocar las determinaciones suspensivas o denegatorias de los Registradores, y
V.- Proporcionar asistencia técnica al personal de la institución y orientación jurídica a los usuarios del servicio en el orden registral y fiscal.
Artículo 38. Turnado un documento al registrador, procederá a su calificación integral en un plazo de hasta cinco días hábiles, para determinar sobre su registro conforme a la prelación que le corresponda, de acuerdo con las disposiciones legales vigentes.
Si de la calificación fundada y motivada el registrador suspende o deniega el registro del documento, lo turnará a la Unidad Jurídica a fin de que, a partir de su publicación en el Boletín Registral, el interesado cuente con diez días hábiles para en su caso subsanar las irregularidades señaladas. Procederá la suspensión en los casos de omisiones o defectos subsanables y la denegación por causas insubsanables.
En caso de suspensión del trámite, si en el término señalado no se subsanan las causas que la originaron, la Unidad Jurídica denegará el registro y publicará su determinación en el boletín registral; momento a partir del cual el documento estará a disposición del interesado.
Los documentos que no sean retirados en un término de treinta días naturales siguientes a la notificación por el Boletín Registral, se remitirán al archivo del Distrito Federal.
Artículo 40. En caso de suspensión o denegación del servicio, si el interesado se allana a los resultados de la calificación publicados por la Unidad Jurídica, se pondrán los documentos a su disposición.
Artículo 41. Si la Unidad Jurídica revoca o modifica la determinación del registrador en sentido favorable a las pretensiones del interesado, se ordenará la inmediata reposición del procedimiento registral.
Artículo 109. Podrá interponerse el recurso de inconformidad, contra la calificación del registrador que suspenda o deniegue el servicio registral.
Artículo 110. El recurso de inconformidad, se sustanciará ante el Director General en la forma y términos previstos por el artículo siguiente, quien ordenará a instancia del recurrente, que se practique la anotación preventiva a que se refiere el Artículo 3043 fracción V del Código.
En lo no previsto en este Reglamento, para la substanciación y resolución del recurso de inconformidad se aplicará en lo conducente la Ley de Procedimiento Administrativo del Distrito Federal.
Artículo 111. El recurso de inconformidad deberá interponerse por escrito, en un plazo no mayor de 15 días hábiles contados a partir de la publicación de la denegación del servicio por parte de la Unidad Jurídica. El Director General resolverá el recurso, dando por terminada la instancia.
Artículo 112. Si la resolución del Director General fuese favorable al recurrente, se remitirá al registrador para su debido cumplimiento. En caso contrario, el documento será puesto a disposición del inconforme, quedando sin efecto la nota de presentación a que se refiere el artículo 110 de este Reglamento.
Como se puede apreciar, el Procedimiento registral estaba salvaguardado en los principios esenciales del procedimiento administrativo, relativos a las garantías de legalidad, seguridad jurídica y audiencia, pues la calificación que realizaban los registradores que analizaban los documentos inscribibles, a pesar de poder suspender o denegar mediante su labor calificadora algún documento, el particular o el usuario del servicio registral, tenía la oportunidad de acudir al área jurídica del Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal a fin de que ésta, en su carácter de experta y en atribución a sus facultades pudiera primeramente recibir los documentos que se le turnaban en casos de calificaciones de supensión o denegación del servicio registral; para posteriormente y también dentro de sus atribuciones, podía confirmar, modificar o en su caso revocar la calificación mal realizada, a fin de que el procedimiento registral siguiera su curso con la culminación del mismo a través de la inscripción del documento que había sido mal calificado.
Para el caso de que el área jurídica determinara la confirmación de una calificación suspensoria o denegatoria del servicio registral, los Reglamentos analizados otorgaban el recurso de Inconformidad que se sustanciaba ante el Director General del Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal, quien resolvería al respecto.
En noviembre del año 2009, el Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal, sufre una reforma sustancial y que atañe al tema de este modesto artículo y que en esencia modifica las atribuciones del área jurídica del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal, que hace que esas garantías de legalidad que otorgan los principios generales del procedimiento administrativo se pierdan en atención a lo siguiente:
El artículo 9 del Reglamento reformado señala las siguientes atribuciones para el área jurídica:
Artículo 9.- Son atribuciones del titular de la Dirección Jurídica:
I. …
II. Colaborar con la Dirección General en la sustanciación y resolución de los recursos de inconformidad;
III. Proporcionar asistencia jurídica al personal de la institución;
IV. Brindar apoyo jurídico en la toma de decisiones de los Registradores en su proceso de calificación;
V. Proponer a la Consejería Jurídica del Gobierno del Distrito Federal las propuestas de adecuación al marco jurídico a través de la Dirección General;
VI. Efectuar auditorías a la función de Calificación de los Registradores; y
VII. Analizar y resolver la procedencia, improcedencia y liberación de la custodia de los documentos que se encuentran en el acervo, así como su consulta.
En el mismo orden de ideas, la Ley Registral para el Distrito Federal no menciona en absoluto el área jurídica de la dependencia, sino las atribuciones y facultades tanto del Director General y de los Registradores; el Reglamento de la ley Registral y del Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal señala a la denominada UNIDAD JURÍDICA que conforme al artículo 22 tendría las siguientes atribuciones:
Artículo 22. Son atribuciones de la Unidad Jurídica:
I. Intervenir en representación del Registro en todos los juicios en que la Institución sea parte y en aquellos en que aparezca como autoridad responsable en términos de la Ley de Amparo, reglamentaria de los artículos 103 y 107 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos;
II. Proporcionar asistencia jurídica al personal del Registro respecto de la calificación de los actos encomendados a éstos y supervisar la función de los registradores;
III. Auxiliar al Titular del Registro para sustanciar los Recursos de Inconformidad, realizando la anotación y cancelación de los mismos;
IV. Resolver las consultas de los registradores derivadas de la calificación, mediante dictámenes de observancia obligatoria;
V. Proponer al Titular las adecuaciones al marco jurídico;
VI. Analizar y resolver la procedencia, improcedencia y liberación de los documentos que se encuentran en custodia así como su consulta;
VII. Inscribir y cancelar, las anotaciones relativas a la extinción de dominio por orden judicial; el aseguramiento de medidas cautelares y anotaciones preventivas ordenadas por la autoridad ministerial y los embargos por ejecutoria de amparo; y
VIII. Inscribir y cancelar los asientos de rectificación necesarios para la liberación de antecedentes registrales.
La Ley Registral y su Reglamento disponen la posibilidad de recurrir la calificación de los documentos mediante el Recurso de Inconformidad, pero la existencia del recurso no garantiza plenamente los principios esenciales del procedimiento administrativo, si la Unidad Jurídica o Área Jurídica como antes se le denominaba, concentra la labor de ser juez y parte, es decir, conforme a las atribuciones de la misma podrá por un lado proporcionar asistencia a los registradores respecto de la calificación de los documentos, resolviéndoles las consultas derivadas de la calificación y por otro lado auxilia al Titular del Registro para sustanciar los Recursos de Inconformidad que se promueven justamente en contra de una inadecuada calificación y esta circunstancia hace que quede evidente la Inexistencia de Formalidades en el Procedimiento Administrativo que lleva la dependencia en la inscripción y calificación de los documentos que se le presentan y obliga a los abogados a acudir ante instancias judiciales que garanticen de verdad las garantías de legalidad, seguridad jurídica, audiencia e irretroactividad, sin agotar el Recurso de Inconformidad que regula la ley de la materia.
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LA PUBLICIDAD EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO DEL DISTRITO FEDERAL
Por: Carlos Sergio Castillo Flores
(Publicado en marzo de 2014)
Tradicionalmente en nuestra legislación el principio registral de PUBLICIDAD, se ha concebido en un sentido amplísimo, sobre la base quizá de los efectos jurídicos del mismo Registro, es decir, uno de los principales objetivos del Registro Público es hacer del conocimiento de todos, aquellos actos jurídicos que deban inscribirse para hacerse oponibles frente a terceros.
Conforme a lo dispuesto por el Código Civil para el Distrito Federal, el Registro será Público y los encargados del mismo tienen la obligación de permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren de los asientos que obren en los folios del Registro Público y de los documentos relacionados con las inscripciones que estén archivados.
También tienen la obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los folios del Registro Público, así como certificaciones de existir o no asientos relativos a los bienes que se señalen.
Lo anterior lo disponía de manera expresa el artículo 3001 del Código Civil para el Distrito Federal y en las últimas reformas sufridas a dicho dispositivo, para hacer coincidir el Código con la Ley Registral para el Distrito Federal, se establece además la obligación de permitir a las personas que lo soliciten, se enteren de la información contenida en el acervo registral, “acrediten o no interés”.
La Ley Registral para el Distrito Federal dispone en su artículo 6 fracción V lo siguiente:
“...Artículo 6.- El Jefe de Gobierno nombrará al titular del Registro Público, quien tendrá las siguientes atribuciones:
...V. Permitir de manera oportuna la consulta de los asientos registrales, así como de los documentos relacionados con los mismos que estuvieren archivados en su acervo, sin que pueda negar ni restringir ese derecho a los usuarios, excepto cuando la Ley así lo establezca;...”
Como podemos darnos cuenta, para que cualquier persona tenga acceso a la informacón contenida en los acervos del Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal, no se requiere contar con el más mínimo interés, y las reformas estructurales a todo el tema registral sufridas recientemente, así lo demuestran.
Cabe mencionar que nuestro sistema registral tiene su base y origen en el sistema Español y que en dicho sistema, ya desde hace muchos años, el contenido de los Libros del Registro de la Propiedad es público sólo para quien tenga “interés legítimo” en conocerlo, interés que en principio se presume en quien solicita la información pero que ha de ser apreciado individualmente en cada caso por el Registrador competente.
Así como en España se ha tomado conciencia en la sociedad de la necesidad de proteger los datos personales, en gran medida a causa de los avances informáticos que permiten su procesamiento masivo y la tradicional necesidad del “interés legítimo en conocer el contenido del Registro de la Propiedad” se ha venido precisando, acuñándose conceptos como el “tratamiento profesional de la información” que han llevado a entender que el interés del solicitante puede satisfacerse con sólo una parte de los datos que resultan de los Libros, mientras que de los restantes no se le debe informar salvo que tenga una necesidad concreta de conocerlos, nosotros en México debemos hacer un esfuerzo por cuidar mejor nuestra técnica legislativa, pues el contenido de la Ley Registral para el Distrito Federal y su Reglamento, así como las reformas recién aprobadas al Código Civil para el Distrito Federal, quedan completamente desfasadas del espíritu jurídico de la Ley de Protección de datos personales para el Distrito Federal y de la evolución en el manejo de la información masiva.
Lo anterior reviste un problema que en nuestra opinión tiene una solución fácil, pues únicamente basta precisar que para imponerse de la información contenida en los acervos registrales, basta acreditar interés legítimo para ello, máxime que el artículo 10 del Reglamento de la Ley Registral y del Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal, establece con toda claridad lo siguiente:
“Artículo 10. Para los efectos de este Reglamento, se entenderá que tienen interés legítimo; el titular registral o su representante con poder notarial, el Notario que haya autorizado la escritura de que se trate, su suplente o asociado o el Notario que presente el documento, el que sea parte en un procedimiento judicial en contra del titular registral, los albaceas debidamente acreditados y las autoridades judiciales y administrativas.”
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Bibliografía
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1 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo; “DERECHO REGISTRAL”; 2a ed.; Edit. Porrúa S.A. México, pág. 31.
2 Sánchez Medal, Ramón; “DE LOS CONTRATOS CIVILES”; 13a. ed.; Edit. Porrúa S.A. México, pág. 538.
3 Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California, 1870. Imprenta de Aguilar e Hijos. México; 1882.
4 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo; Ob. Cit. Pág. 44
5 Artículo 1857 del Código Civil para el Distrito Federal y Territorio de Baja California (1870)
6 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo; Ob. Cit. Pág. 46
7 Ibidem pág. 48
8 Artículo 19 de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
9 Artículo 20 de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
10 Artículo 22 de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
11 Artículo 24 de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
12 Artículo 23 de la Ley Registral para la Ciudad de México.
13 Artículo 66 del Reglamento de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
14 Artículo 67 del Reglamento de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
15 Artículo 74 del Reglamento de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
16 Artículo 9 de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
17 Artículo 9 de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
18 Artículo 7 de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
19 Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California, 1870. Imprenta de Aguilar e Hijos. México; 1882.
20 Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California, 1870. Imprenta de Aguilar e Hijos. México; 1882.
21 Lozano Noriega, Francisco, “CUARTO CURSO DE DERECHO CIVIL: CONTRATOS”, págs. 123 y 124
22 Lozano Noriega, Francisco, Op. Cit., pág. 124
23 Artículos 2015, 2257, 2253, 1962 del Código Civil vigente.
24 Artículo 47 de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
25 Idem.
26 Artículo 98 del Reglamento de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
27 Artículo 3016 del Código Civil vigente para el Distrito Federal.
28 Artículo 3043 del Código Civil vigente para el Distrito Federal.
29 Artículo 3042 del Código Civil vigente para el Distrito Federal.
30 Artículo 3024 del Código Civil vigente para el Distrito Federal.
31 Artículo 3025 del Código Civil vigente para el Distrito Federal.
32 Aguirre, Agustín. “Principios Hipotecarios”. “REVISTA JURÍDICA DE LA UNIVERSIDAD DE PUERTO RICO”; Puerto Rico. Vol. XXXII. Núm. 2, pág. 149
33 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. Ob. Cit. Pág. 71
34 Código Civil vigente para el Distrito Federal.
35 Reglamento de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
36 Artículo 3001 del Código Civil vigente para el Distrito Federal.
37 Reglamento de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
38 Artículo 90 de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
39 Idem.
40 Reglamento de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
41 Artículo 41 de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
42 Artículo 42 de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
43 Reglamento de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
44 Reglamento de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
45 Código Civil vigente para el Distrito Federal.
46 Ley de Procedimiento Administrativo para el Distrito Federal.
47 Artículo 2 de la Ley Registral para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México.